中央经济工作会议作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署。近日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体专访时表示，要大力支持刚性和改善性住房需求。

在住房短缺问题解决后，居民对居住质量会有更高要求。2021年我国城镇化率为64.72%，距离72%左右的快速城镇化发展顶峰还有8个百分点，未来一段时期我国仍然处于快速城镇化发展阶段，改善型住房需求、人口净流入城市的住房刚性需求和老龄化居住需求仍将持续增加。

改善性住房需求 体现经济增长的红利

从国际比较来看，人均住房面积与经济发展水平相关，经济发展水平越高人均住房面积越大。根据世界银行划分的收入标准，不同收入国家人均居住面积分别为：低收入国家8平方米、中低收入国家17.6平方米、中等收入国家20.1平方米、中高收入国家29.3平方米、高收入国家31平方米。一国经济持续增长，也会带来人均居住面积逐步增加，例如，1960年~1990年日本人均GDP由478美元增加至25359美元，同时期日本人均居住面积每5年平均增加2.4平方米，年均增加大约0.5平方米。

初步估算，2021年~2030年，我国由经济增长、收入增加带来的城镇家庭户住房改善性需求年均约为7.2亿平方米，比2011年~2020年年均数量增加30%，在新增城镇住房总需求中的占比超过50%，中长期小房换大房、旧房换新房的改善性需求将成为主要构成。另外，改善性住房需求不仅仅体现在住房面积的增加方面，还体现在对住房品质、社区环境、居住服务等方面的需求持续增加。

人口净流入城市 住房刚性需求持续增加

从城镇化发展规律看，中长期人口向大城市集聚的趋势不会改变，大城市和都市圈人口净流入城市的住房刚性需求将持续增加。

根据第七次全国人口普查数据分析，2020年人口流入地区家庭户居住面积相对较小，租赁住房比例高，多数城市未达到“人均一间”的住房水平。在流动人口中占比最高的是新市民、青年人，大部分租房居住，居住水平较低。增加大城市保障性租赁住房供给，加强长租房市场建设，推动租购并举，可以帮助新市民、青年人实现安居乐业。

老龄化居住需求 将持续快速增加

当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%、14%、21%时，意味着进入老龄化社会、中度老龄化阶段和重度老龄化阶段。2000年我国进入老龄化社会，近10年老龄化进程明显加快，2021年65岁及以上人口2亿人，占全国人口的比例为14.2%，已经进入中度老龄化阶段。按目前的老龄化速度估计，2025年65岁及以上的老年人口将超过2.2亿人，占总人口数量的比重在16%左右，2035年我国将进入重度老龄化阶段，老年人口数量将会达到3.1亿，适老化住宅需求量大并将持续快速增加。巨大的老龄化居住需求面临着集中式养老设施不足问题，也面临着社会服务、养老基础设施、居家养老设施难以满足要求的现状。

中长期内，要支持住房改善，推动房地产供给侧改革，在不断满足人民群众对美好居住向往的同时，推动房地产业向新发展模式转型。重点考虑新市民和青年人、老年人住房问题，更大力度支持住房改善性需求，开展城市更新，推进房地产存量市场发展，提高物业管理水平，加强美好社区和美好城市规划设计管理等，将推动目前单纯以房地产开发建设为主的业态，加速向包括房地产开发投资建设和经营、存量房地产的租赁经营、物业管理、中介服务业等在内的综合业态转变，形成房地产业发展新模式。