近期，由中国建设报社主办，山东省青岛市住房和城乡建设局、青岛日报报业集团承办的中国“好房子·好社区”高质量发展论坛在青岛市举办。
论坛聚焦住宅设计、社区建设、物业管理、建筑数字化等领域，行业相关负责人、专家、企业代表发表了建设性观点和意见，总结提炼好房子与好社区建设实践经验、创新举措。本报刊发论坛嘉宾精彩演讲，敬请关注。
中国建设科技集团股份有限公司副总建筑师、中国建筑学会居住建筑专业委员会常务副主任委员兼秘书长 刘东卫
建设长寿化、优良化、产业化、低碳化的“百年住宅”
当前我国进入城镇化发展中后期，是由规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整、城市更新的重要时期，住宅建设成就巨大，人民居住环境显著改善。然而，住宅建设不仅存在整体居住环境质量与建筑全寿命期品质不高等亟待解决的低质量供给问题，还存在着建设能源资源消耗较高、环境影响较大、绿色低碳住宅发展不平衡不充分等传统建设发展与生产问题，全面推进住宅建设向绿色低碳宜居的高质量发展方向转型升级很有必要。因此，应建设建筑长寿化、品质优良化、建设产业化、绿色低碳化的“百年住宅”建筑产品，满足人民从“有房住”转向“住好房”的需求。
绿色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”力求提高建筑寿命、保障品质性能、集成建造高效、低碳节能降耗。近年来，为实现“百年住宅”目标，中国建设科技集团股份有限公司从设计方法、支撑体系、集成技术、施工方法及示范工程等多维度、全过程、全专业系统攻关了关键技术。在建筑长寿化方面，探索建立了全新的住宅建筑设计与建造标准，提出了以结构耐久性为基础的住宅长寿化技术要求，攻关了大空间的结构体系与装配式建筑SI管线分离系统相结合的关键技术；在品质优良化方面，建立了以提升居住品质和性能为目标的装修集成体系、部品装配化集成解决方案，提出了针对老龄社会问题的适老化通用技术体系；在建设产业化方面，攻关了建筑体系和设计方法，研发了成套技术以及部品体系和施工方法；在绿色低碳化方面，建立了绿色可更新住宅产品技术解决方案，从根本上解决结构体在后期使用中反复剔凿破坏而产生的安全耐久性问题，为住户后期装修和管线维修带来方便。
绿色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”创新实践推动了住宅建设从资源消耗型向优良资产型的转型升级，对社会、经济、环境的可持续建设与发展起到了推动作用。在今后系统推进“新一代好房子”建设创新实践中，应抓住新一轮产业变革的机会，发展新模式新产业，实现高质量可持续发展的住宅建设新理念、新方法和新供给。
在延长建筑寿命、打造“百年住宅”的同时，应全面提升建筑耐久性和适应性，发展寿命长久、品质优良、绿色低碳的新型住宅产品，推进建筑产业现代化，全面提升工程质量，满足人民群众居住生活高质量产品的需要。同时，以建设高质量发展标准体系为中心，全面提升发展新理念的“新一代好房子”标准，发挥高质量标准对经济社会发展的引领性作用，从而推动住宅发展从资源消耗型向优良资产型的转型升级。
住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会、社区建设专业委员会委员 程 鹏
尽快推出住房强制修缮标准
北京市门头沟区曾组织了一次12345电话投诉分析活动，物业管理投诉在投诉中占较高比例。对此分析后发现，业主投诉比较多的问题是房屋本体问题，一些新建小区因建设过程中出现问题，物业服务企业没有按照规范坚持维修，导致房子过早“衰老”，出现了外立面破损、房屋漏水等情况。
如今，存量住房房龄越来越大，新建房屋占比处于下行趋势。据测算，到2029年，全国将有62.5%住房的房龄超过20年。短时间内完成物业管理回归房屋本体维护本身、确保建立房屋修缮长效机制，是一个巨大的挑战，因此，推出住房强制修缮标准刻不容缓。
物业服务企业要把房屋本体维护作为第一要务。物业管理的专业价值由物业设施管理、物业资产管理、物业客户关系管理、客户业主行为管理四部分构成。但是相当多的物业服务企业将大量的精力放在客户关系管理上，伴随住宅快速衰老的现实情况，只有维护好房子本身才可以让资产保值增值。物业管理实质上是小区的公共服务，物业核心业务具有外部性，意味着政府必须介入，一方面法律必须约束业主行为，另一方面法律必须强制物业服务规范、透明。
以我国香港地区根据房屋年龄制定房屋强制修缮标准为例，上世纪90年代开始，当地建筑管理出现了违章建筑多、楼宇残旧、业主不愿意集资支付楼宇修葺、建筑物意外频生等问题。因此，相关部门形成共识，必须强制物业服务企业承担相应的房屋修缮责任。前些年成立物业管理业监管局，明确物业服务企业应承担修缮责任，设置物业管理师职位，按照物业管理服务合同约定，对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序。今年，物业管理业监管局正式开始运营。
此外，物业服务企业需要完全转型为“以业主为中心”的服务模式。现在物业服务企业的服务体系搭建按照以房地产开发企业为主、业主为辅的服务模式，包括前期介入期、销售配合期、集中交房期、服务磨合期、稳定期、成熟期，按照房地产开发企业的逻辑提供服务。因此，必须让物业服务企业回归到以“业主为中心”的服务模式，在住房强制修缮标准的基础上建立全生命周期健康安全维护手册，明确房屋检测时间、如何检验、做到什么程度、是否有第三方公司监督等内容，最大程度保障房屋的全生命周期管理。房屋本体安全是社会安全关键构成部分，是好房子、好社区建设的重要的保障和抓手。因此，需尽快推出住房强制修缮标准，为房屋安全保驾护航。
