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完善业主组织 对物业服务企业高质量发展的利与弊

时间: 2018-03-29     来源: 中国建设报

业主代表 邹家健

业主代表 王亚静

北京均豪物业股份有限公司 董事长 于庆新

深圳之平物业发展有限公司副总裁 李建兵

深圳市诚则成企业管理顾问有限公司总经理 孙萌萌

中国物业管理协会副会长、大连远洋物业管理有限公司董事长 赵金旭

随着业主自治意识和维权意识的逐步增强,业主大会和业主委员会在社区治理和物业管理中的作用越来越突出,对物业服务企业的发展和管理水平带来了一定的压力和挑战。不断强大并最终完善业主组织的治理能力及架构体系,对物业服务企业的未来发展是利大于弊,还是弊大于利?听他们怎么说——

业主组织成立利大于弊

问题:业主大会、业主委员会等业主组织的成立和发展,对物业服务企业来说到底是利大于弊,还是弊大于利?对此,您如何理解?

邹家健:业主大会及业主委员会等组织的出现改变了当前的市场格局,应该是利大于弊,可以让市场更加完整、更加完善,也更加公平。

王亚静:业主大会的成立是社区治理中不可或缺的主体。它并没有站在物业服务企业发展的对立面,而是成为业主和物业服务企业之间的桥梁。如果业主有诉求,业主大会可以把业主的诉求反馈给物业服务企业;如果物业服务企业不履行合同,业主大会可以监督和督促。

于庆新:业主大会是组织形式,它和公司组织的存在一样,没有严格意义上的利与弊,只有这个组织运行产生的结果带来的好与坏的体验。从组织化角度来说,业主分散业权和集体意愿的表达需要一个组织的存在,这个组织先不谈利弊,是必须存在的。至于运行好坏带来的结果,是可以通过运行环节进行把控的。

李建兵:业主大会的成立是可行且必要的。根据《物权法》等相关法规的规定,业主与物业服务公司是委托与受托的关系,它们之间的关系是对等的,通过业主大会可以维护权利,发挥作用。事实也证明,业主自治是一种可行的、良好的管理模式,实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济的必由之路。

孙萌萌:我曾经担任过业主委员会的主任,可以很直观地说业主委员会等组织的成立利大于弊。2017年,我们受一个业委会的委托做第三方评估,影响比较大,让当时的物业服务企业清醒地认识到自己的问题所在,进行了改进,从这一点来说是利大于弊。这些年,尽管政府不断发力,物业服务企业也高度重视,物业管理仍然存在很多问题。在此背景下,我认为业主委员会的监督更能促进物业服务品质的提升,显然是利大于弊的。

赵金旭:先不论利弊,我认为业主大会的领导核心力量应该是中国共产党。有文件提出要加强社区党组织对物业服务企业和业主委员会的指导和监督,这就是要发挥党组织在社区治理中的作用。比如魅力社区党支部要求物业服务企业在社区要有党小组,业主委员会也必须有党小组、党代表。同时社区还要成立监督委员会,既监督物业服务企业,也要监督业主,大家共同为这个社区的和谐来贡献力量。因此,个人认为业主大会的成立非常好,要加强党的领导。

业主参与社区管理 督促物业服务质量发展

问题:作为业主代表,您在跟物业服务企业相处的过程中有什么印象深刻的事情,跟我们分享一下?

王亚静:我们跟物业服务企业配合得还是很愉快的。但是也会发生一些小争执。比如说动用维修基金,是动用应急维修基金,还是专用专项维修基金?在这个问题上,双方就会有一些分歧和矛盾。物业服务企业为了便捷和方便,一般情况下,希望动用应急维修基金。但是应急维修基金,一旦动用,如果将来发生重大事故,就难以真正发挥作用。所以作为业主来说,我们更希望专款专用。

邹家健:我认为,作为业主,我们能和物业服务企业友好相处,共建共享。从2016年1月1日起,我所生活的景洲大厦全面实行小区“财务共管,资金自管”物管新模式。小区全部收费及公共收入,将直接转账划入业主委员会账户,由小区业主委员会监管。通过管住小区的钱袋子,了解小区所有真实的一切收入情况。然后,景洲大厦业主委员会每月按双方物管合同约定的费用给物管公司人员拨款发工资;每季度给物管服务报销合同约定范围的外包、日常维修工料费、办公费用支出。这样的举措在一定程度解决了物业缴费难的问题。同时,从规范物业管理财务入手,掌握住了小区物业管理的主动权,从而也理顺了市场主体关系,规避减少了物业管理矛盾纠纷,让单纯的物业管理商业合同纠纷,得到更简单地处理。

问题:当业主组织越来越积极参与社区治理、发挥的作用越来越大时,是否会给物业服务企业带来压力?

于庆新:危机感肯定是有的。危机感一方面来自于自身,有监督,很多问题就会暴露出来,如果能把危机变成机会,这就是一个提升的过程。另一方面,在座嘉宾认为业主大会制度的建立,利大于弊。如果说利真的大于弊,全国的业主们都会积极踊跃地成立业主大会,物业服务企业也会积极推动。但目前现实情况并不是这样。因此,现在应该讨论的不是利与弊的问题,而是研究如何完善和做得更好。譬如,应该了解到底是什么原因导致业主不积极,物业服务企业不积极,这个问题才是我们需要更加重视和重点讨论的。至于对物业服务企业有没有影响也不是最重要的,市场竞争的最终优胜劣汰,是业主选择的过程。事实上,我认为,目前最大的危机在业主委员会,如果它不能够代表消费者意愿,就会成为一些人的秀场,或者成为一些人谋求不良利益的地方,社区治理多年的努力可能因此功亏一篑。

李建兵:物业管理发展到今天,还有待进一步完善。作为物业人,我也在反思,无论是业委会也好,政府也好,更多问题不是来自于别人,而是来自于物业从业者,是我们的行为导致了行业的现状。譬如,物业服务企业进入某个小区,就是它说了算,忽视了组织的存在,所以才导致业委会产生,才有了大家的维权,才导致物业管理存在困难。作为物业服务企业,我认为进入小区提供服务,就应该按照合同履行职责。这才是第一位的。只有物业服务企业做好自己的事情,才不会惧怕第三方、业主委员会或者业主大会提出的不同意见。相反,我认为,物业服务企业能够接受监督,对其自身的发展也非常有利。

 

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