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自治共管 推动物业管理市场健康规范发展

时间: 2018-04-04     来源: 中国建设报

张学军

物权法规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,为业主参与共有财产管理、依法保护自身的合法权益提供了依据。

在新时代,如何加强业主自治组织建设与管理、如何发挥其应有作用,是各级政府需要面对和思考的重要问题之一。

提高思想认识:增强依法履职的责任意识

业主对建筑区域内共有部分的共有是设立业主大会、选举业主委员会的重要根基。对于有较多业主的商品房项目,成立业主大会组织十分必要。

协商议事集体决策的需要。如:需要讨论制定管理规约,引导督促全体业主共同遵守;对少数业主占用共有部分私搭乱盖、随意圈占绿地、任意破坏共用设施设备等行为需要业主委员会的监督制止;对建筑物及其附属设施选择哪种管理方式需要业主集体研究决策;对申请使用房屋维修资金维修共用部位、共用设施设备等需要业主集体讨论通过等。

监督协助履行物业服务合同的需要。对于商品房项目,不管选择哪种管理方式,履行物业服务合同都离不开业主的监督和协助。

促进社区建设和管理形成合力的需要。业主委员会监督业主遵守管理规约可以有效减少私搭乱盖等违规行为出现,减少行政管理成本投入;业主委员会牵头组织共用部位、共用设施设备维修,可以有效减少矛盾纠纷发生,促进和谐社区建设和提升城市管理水平;业主委员会参与协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,有利于社区建设和综合治理。

坚持问题导向:找准业主大会的主要问题

我国业主自治组织伴随着物业管理行业发展而发展。但是,由于诸多因素影响,成立业主大会难、业主委员会换届选举难和业主大会依法运行发挥作用难等问题依然凸显。

部分业主共有部分财产意识淡薄。表现在不主动参加业主大会书面表决、不愿意参加业主委员会成员选举、不按照管理规约要求约束自己行为等,还有少数业主以各种理由拒交物业费。

部分业主大会组织自治意识和能力还不高。有的业主委员会在监督业主遵守管理规约、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同以及动员引导广大业主参与共同管理等方面没有发挥明显的作用;有的业主委员会由于缺少专业知识和相关政策法规知识,在讨论确定共用部位、共用设施设备维修、组织选聘解聘物业服务企业等方面存在不作为、慢作为、甚至乱作为等问题;有的业主委员会成员组织纪律观念不强,讨论决定事项时过分强调个人意见,影响团结和形成合力。

各级政府对业主大会组织的指导监督职责还不明晰。近年来,各地不断探索建立完善相关制度,但是,部分辖区政府没有将对业主大会的指导监督摆上日程,纳入工作范围,对街道(乡镇)履职情况缺乏监督考核;有的街道(乡镇)思想观念还没有从根本上转变,主动依法履职意识还不强;有的街道(乡镇)对抓好业主大会组织建设重要性认识不足,对符合成立条件的商品房项目不主动牵头筹备成立工作;有的街道(乡镇)担心业主大会成立后业主维权,不主动牵头筹备成立;还有的街道(乡镇)有关工作人员不熟悉政策和组织程序,存在畏难情绪等。

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