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澄源正本疗痼疾

——化解物业小区矛盾的探讨

时间: 2018-04-04     来源: 中国建设报

物业管理是一项涉及千家万户的民生工程,有效化解物业小区矛盾对于提高居民生活品质、满足人民对美好生活的向往具有重要意义。目前全国范围内物业管理乱象丛生,各地物业管理相关的矛盾纠纷居高不下,如何从源头化解是值得探讨的话题。

症状表象

与物业管理相关的矛盾在全国各地久已有之。主要包括业主与物业服务企业矛盾、业主与开发商矛盾、业主与业委会矛盾等。

业主与物业服务企业矛盾:

物业服务陷入低价低质恶性循环,更换物业公司引发直接冲突。

开发商往往选下属物业服务企业进行前期物业管理,物业费是政府指导价。物业服务企业的人工成本(占总成本70%)每年都在上涨,保持物业服务质量和品质要求提高物业费,但是提高物业费必须经过业主大会同意。一方面,长期账目不清之下,业主不信任物业公司,业主大会很难通过涨费;另一方面,物业公司怕业主大会成立,多一个直接监管者,也不愿意召开业主大会。因此,物业费很难提高。这就迫使物业公司通过减少服务人员降低支出,服务质量随之下降,进入低价低质的恶性循环。更糟糕的是小区消防、电梯、房屋维修等缺乏足够资金进行有效维保,消防瘫痪、电梯“惊魂”、监控失效、漏水失修等问题进一步导致业主对物业公司严重不满。相当多的小区召开业主大会、选举业委会后的第一件事情就是更换服务不力的物业公司。但在“群情激愤”之下作出的决定往往并不理智,被更换的物业公司以存在瑕疵为借口,到法院起诉,拒不移交管理的物业小区。法院判决,耗时费力,怨声载道。新来的物业公司按照合同进入,两家物业服务企业同时进驻一个物业小区,引发暴力冲突和维稳事件。

业主与开发商矛盾:

业主争取共有部分经营收益,集体维权引发群体事件。

住房制度改革后,建筑物区分所有权,一部分为个体业主专有,一部分为全体业主共有。共有部分的维修保养责任在保修期后为全体业主,业主为了物业保值增值,聘请物业公司管理共有部分,从而产生了现在意义上的物业管理。但是目前产权登记部门只是对专有部分进行房地产登记,发了房产证,对共有部分登记不全面。物业公司从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益,一方面弥补长期难以调价的物业费不足,另一方面也取得额外收益。由于车位(车库)、架空层和其他配套设施等共有部分没有明确登记为业主共有,个体业主无法抗衡物业公司,往往通过集体维权形式争夺共有部位的收益,进而引发群体性事件。

业主与业委会矛盾:

业委会委员能力不够,不作为和乱作为引发业委会换届冲突。

业主维权最有力的办法是选举业主委员会,形成合力争取业主共同利益。但是多数业主委员会无法做到正常召开业主大会会议,没有起到监督物业公司做好管理工作的效果,反而容易在业主之间引发新的矛盾。

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