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制度健全引领业主大会走上规范之路

时间: 2018-09-05     来源: 中国建设报

□ 李文生

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第8条规定:物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。当物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,即可申请成立业主大会、选举业主委员会成员。但是在现实中,由于种种原因,成立业主大会的小区为数不多,据不完全统计大约在20%~30%之间,经济发达城市比例较高一些。

根据我国民法规定,特别法人共有4种:机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人,这其中并不包括业主大会。

有观点认为,业主大会的成立与否对于业主的生活有着重要的影响。例如,取得了法人资格会更方便维护业主的共同利益,包括向法院起诉等,可以避免复杂的表决程序。也有观点认为,业主大会是否取得了法人资格与业主的生活之间并无实质关系,即使取得了法人资格该表决还得表决。

笔者认为,成立业主大会、选举业主委员会委员无疑将对小区的管理起到一定的积极作用。但是,目前在此过程中确实还存在很多问题,破坏了业主大会制度的实施。

针对目前业主委员会的这种乱象,缺乏相应的约束,也缺乏相应的规范。有些地方的物业管理条例中虽然规定了“业主大会和业主委员会委员的禁止行为”,但没有规定相应的法律责任,使得这一规定形同虚设,根本无法约束这些行为。

可喜的是,有些地方已经着手对业主大会和业主委员成立过程中的问题进行探索。如建立定期考核机制,组织业主对业主委员会委员履责情况实施定期考核,并将考核结果在物业管理区域内公示。对不具备履责能力或考核不合格的业主委员会委员,指导业主大会更换人选;建立社区居委会监督机制,社区居委会协助街道办事处(镇政府)指导、监督业主委员会开展工作,居民会议在物业管理方面作出决定时,及时通知业主委员会委员列席会议,业主大会作出决定的事项建议业主委员会及时组织召开业主大会;业主委员会积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,召开业主委员会会议,告知相关的社区居民委员会,并听取意见;对业主委员会违反法律、法规的决定,社区居委会可以提请街道办事处予以撤销;探索建立信用体系,研究探索将业主委员会委员的工作、行为等量化为信用记分,由街道办事处(镇政府)通过采用信用分值评价,加强对业主委员会的日常指导和监督等。

另外,还可以定期公布辖区内业主委员会委员信用信息排名,以便于相关业主和社会监督;鼓励交叉任职,加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。推进符合条件的社区居民委员会成员和业主委员会成员通过法定程序交叉任职;鼓励多方参与,鼓励人大代表、政协委员、公益律师等专业人士参选业主委员会委员;鼓励具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位的领导干部业主担任业主委员会委员。

我们有理由相信,随着社会的发展、法治的健全、社会诚信体系的建立,业主大会和业主委员会的有关制度会越来越完善,有关行为会越来越规范。

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