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以问题为导向建立法律支撑

——《秦皇岛市物业管理条例》亮点解读

时间: 2018-09-05     来源: 中国建设报

□ 王成

物业管理工作涉及千家万户,关系基本民生,体现城市文明程度。随着经济社会的发展、人民物质文化生活水平的提高和业主自治意识的增强,人民群众对物业管理水平的要求越来越高,物业管理中存在的一些问题逐步凸显出来,主要是职能部门权责不清、住宅小区停车管理矛盾突出、住宅专项维修资金使用较难、物业服务企业服务不到位、擅自弃管现象时有发生等。这些突出问题制约了物业管理的良性发展,容易引起矛盾纠纷和群体性事件,从而影响社会和谐稳定。

多年来,河北省秦皇岛市市政府及有关部门高度重视物业管理工作,在改善人居环境、加强城市精细化管理等方面做了大量工作,先后出台了多项规范性文件,物业管理工作取得一定成效。但是,由于缺乏上位法的有力支撑,不能规定较为有效的管理措施,也无法确定相应的法律责任,导致难以从根本上破解难题。因此,根据《物权法》和《物业管理条例》的立法精神和有关规定,坚持以问题为导向,出台一部符合秦皇岛市实际且具有较强针对性、操作性的地方性物业管理条例十分必要。《秦皇岛市物业管理条例》(以下简称《条例》)于2018年3月29日经河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准,于7月1日起实施。

降低门槛

解决自治组织成立难

针对业主自治组织成立难问题,对降低申请筹备业主大会门槛、明确经费保障和强化政府及其部门积极作为作出规范。

《条例》规定,物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,30户以上业主或者占业主总人数5%以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定,由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡(镇)人民政府设立的专用账户。物业管理区域内,具备成立首次业主大会会议筹备组条件,而业主未提出申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

作出规范

解决自治组织运行难

针对业主自治组织运行难问题,对业主大会召开、征求意见和投票表决形式多样化以及业主委员会工作经费作出规范。

《条例》规定,物业管理区域内业主超过300户的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。需要业主大会会议投票表决的事项,应当采取实名可追溯的方式进行。业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的,工作经费可以在收益中列支。业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支,由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。

约定保证金

避免物业服务弃管

针对物业服务企业擅自弃管物业现象,对业主大会、建设单位与物业服务企业约定履约保证金作出规范。

《条例》规定,物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后,业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。

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