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唇齿相依关共运——探寻业主与物业企业相处之道

时间: 2018-11-07     来源:

□ 范国振

“物业之乱,社会之患。”这句话虽略有夸张,但绝非危言耸听,物业纠纷已成为当前社会存在的主要矛盾之一。要化解物业纠纷,首先要明确导致纠纷的主要原因,有针对性地采取处理方案。

矛盾产生原因:

物业企业的进入门槛和科技含量不高,且投入少、收益高。

处理方案:

业主大会慎重选择物业企业。

选聘好的物业企业是业主能够安居乐业、小区能够长治久安的头等大事。随着房地产业迅速发展,物业企业及各类物业服务专业公司大量涌现,难免鱼龙混杂、良莠不齐。所以业主大会在选择物业企业时就要非常慎重。

可以重点参照两条选择标准:第一,物业服务管理水平高低;第二,是否有侵犯业主物业权益的“前科”。

前者与物业企业的资质、能力、员工素质和物业服务费用有关;后者则是物业企业的品德和企业的经营理念。

矛盾产生原因:

物业服务标准不清晰,物业企业与业主之间的关系不明确。

处理方案:

严格、科学和认真地拟定切实可行的《物业服务合同》。

《物业服务合同》是物业企业与业主、业委会合作和制约的基础,是具有法律效用的重要文件。在签订《物业服务合同》时,要对小区里各项物业服务项目明确量化标准和考核目标,特别是财务收支账目的项目内容一定要细致具体和全面,还要具备未来两三年的前瞻性。要注意合同文本的文字细节,不能隐含“灰色地带”。

《物业服务合同》要明确物业企业和业主双方是平等的合同关系,要相互尊重和支持。

矛盾产生原因:

物业费多年不变,物业企业为控制成本降低服务质量。

处理方案:

计算分析成本,根据市场行情制定合理的物业服务费。

物业费多年不变,但是人工、物价都在上涨,物业企业的成本显著增加。物业费不涨,物业企业只有降低物业服务标准。

有很多业主对物业费的高低存在认识上的误区,以为费用越低越好。其实,物业费除了负担小区物业从业人员的工资福利外,更重要的是维护保养小区里的房屋和设备。过低的物业费将会使共有设备和房屋的保养维护受到影响,为将来的正常使用埋下隐患。

因此,要计算分析成本和根据市场行情制定出合理的物业服务费。千万不要捡了“芝麻”丢了“西瓜”,因小失大。

矛盾产生原因:

物业企业服务质量下降,引发业主不满。

处理方案:

业主大会和业主委员会监督物业企业,保证服务质量。

“有个良好的业主委员会,就会有一个良好的物业企业;有一个良好的物业企业,就有良好的物业服务。”

当物业企业在小区里的物业服务水平明显变差时,业主大会和业主委员会要立即通过检查、监督和财务审计与物业企业对话,分析、寻找物业服务质量下降的原因。

目前物业服务管理项目大多由各物业服务专业公司承包,要想提高物业管理水平并非难事,只需要加强管理协调和领导,发挥各类工作人员积极性,必要时增添硬件设施,调整人员结构。因此,业主组织的监督对提高物业服务水平甚为关键。

矛盾产生原因:

物业企业侵犯业主权益,违规创收。

处理方案:

业主大会和业主委员会行使职权,维护业主权益。

目前,确实有一些不良物业企业打着“因为亏损需要弥补物业服务费不足”的旗号,将侵犯业主的物业权益作为企业创收的“潜规则”。此时,就需要业主大会和业主委员会调查取证,通过理性的对话协商要求物业企业立即停止侵权,并退还非法收益。若经历数轮协商对话无效,业主大会和业主委员会可以依法更换物业企业。

成功维护业主权益、构建宜居家园,对业主委员会成员的要求比较高。理想的业主委员会成员应该有崇高的理想和信念和献身精神,要有超强的责任心和坚韧不拔的意志,有出色的组织和行政管理能力,要能承受巨大压力的能力。这些要求可能太高太完美,但是业主委员会成员中确实应该有法律、财务、工程技术人员等专业人员参加,要有公益和法制观念,要有行政组织。

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