多渠道融资“补血”

一方面，大中型房企去地产化，寻找发展新动能，开拓业务新边界，“由表及里”多元化发展；另一方面，小型房企选择和大中型房企合作开发或被并购等方式，继续生存或离场。

临近年终，众多房企集中发债，多渠道融资以稳定现金流。此前，房企为解决资金问题，各显神通，第三季度房企纷纷融资解渴的消息也不断传来。根据Wind数据及企业公告初步统计，1~11月，房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元，同比增长56.1%，其中，11月，房企共发行资产证券化产品16只，融资总额147.4亿元，环比增幅超100%。

11月29日早间，融创中国拟额外发行美元优先票据，并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据（今年7月27日发行）合并组成单一系列。同日，阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据，年利率10.50%。

11月28日，弘阳地产（01996.HK）宣布拟发行于2020年12月3日到期、本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。这是弘阳地产在今年7月上市以来首次发行美元债，弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资，并用于一般企业用途，这被业内人士视作企业解决现金流的举措。此外，保利、龙湖、阳光城等房企也于近期发行公司债并获得批复。

“首先，央行降准政策令货币环境变得相对宽松，无论是银行贷款还是其他金融机构都会予以体现。其次，临近年底，房企拿地的机会增加，随着供地规模不断扩大，房企积极拿地的意愿扩大，必须积极融资。”对于近期房企加速发债融资的原因，易居房地产研究院总监严跃进认为，房地产销售行情虽然下行，但并未完全遇冷，企业融资体现了房企对2019年市场的继续关注。

然而，也有声音指出，此轮融资潮主要是因为楼市销售逐渐放缓，面临回款难问题。同时，由于前期投资过度，资金需求旺盛，导致房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房企在其他渠道融资的需求持续大涨。

中原地产首席分析师张大伟强调，2018年第四季度，房企最重要的工作将是融资。尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。

值得注意的是，在房企债券融资金额暴涨的同时，主营业务在中国大陆的房企总的融资规模却在减少，而融资成本明显增加。58安居客房产研究院监测数据显示，今年以来，房企的融资压力明显大于去年，1~9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近3成。

在房企融资成本方面，阳光城发行亿元公司债券，票面利率7.50%；合景泰富发行4亿美元优先票据，年利率9.85%；华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。

在融资难的局面中，有房企不惜“卖股补血”。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%。若以每股12港元的均价计算，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

有数据显示，截至11月26日，今年以来已有45家房企发起股权转让，金额高达2539.67亿元；相比之下，去年全年仅有32家房企发起股权转让，金额仅为744.25亿元。北京产权交易所、上海联合产权交易所等平台数据也显示，房地产企业产权转让挂牌项目在增加。

值得注意的是，2018年年底还将迎来房企的偿债高峰。wind资讯数据显示，截至今年年底，房企将有81支债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元。此外，在境外债方面，截至年底，房企海外债券到期规模近90亿元。

分析人士表示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上，主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。

对此，渤海证券分析师崔健表示，房地产债券发行经历了2015年~2016年的扩容后，进入相对平稳的平台期，而由于地产债的期限多为3~5年，所以2018年~2021年是地产债的偿还高峰期。今年第四季度，地产债的总偿还量达到1292.67亿元，明年上半年总偿还量达到2116.51亿元。房企发债后，虽然资金压力会有所减缓，但也会带来很多新问题，比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险，使得兑付压力增加，这是值得警惕的。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，明年是中国房企的生死之年，今年的融资是生死时速的“赛跑”。