分拆物业上市或迎新蓝海

今年以来，房企拆分旗下物业公司上市似乎成为了一股新潮流。今年，继碧桂园、雅居乐、新城控股分拆物业板块赴港上市之后，11月26日，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书。

11月26日，佳兆业集团宣布，此前已通过港交所聆讯的佳兆业物业已于2018年11月26日刊发招股章程，并将在不迟于12月4日协定最终发售价。如果一切进展顺利，12月6日，佳兆业物业将在香港联交所主板上市，成为内地第十家在港交所主板上市的物业公司。据悉，佳兆业物业上市后预计市值最高可达15.23亿港元。

《中国建设报·中国房地产》从佳兆业物业的招股书中了解到，其物业集团本次准备发行共计3500万股，占发行后总股本的25%，每一股发行价格区间为每股9.08~10.88港元。其中90%为国际发售、10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权。按照全球发售的股份数目及发售价范围计算，佳兆业物业的市值将达12.71亿港元至15.23亿港元。

佳兆业物业集团预估，假设发售价为每股9.98港元（即上述发行价格区间的中位数）且超额配股权并无行使，佳兆业物业集团估计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。

同一天，滨江集团旗下物业公司也开启赴港上市之路，如果此举成功，今年欲冲刺千亿元的滨江集团将正式拓展H股融资渠道，拥有“A+H”双融资平台，获得更高的总市值。

据不完全统计，目前在香港上市的物业公司还有彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国等。据悉，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

有业内人士分析指出，随着城镇化进程的加快，消费者对物业管理的要求越来越高，专业化的物业管理公司受到欢迎，无论是稳定性，还是增长空间，物业领域都具有一定的想象空间。因此，不排除包括万科、保利、招商等在内的A股龙头房企未来也将物业资产重新上市，物业服务或将成为行业新蓝海。

中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

具体来看，根据中信证券分析师的数据，今年上半年，万科物业营业收入超过45亿元，毛利率为17.3%；保利物业同期营业收入接近20亿元，毛利率为21.9%。海通证券行业分析师涂力磊指出，随着城镇化的进一步推进，物业服务行业的整体市场空间逐步扩大，预计到2022年年末总规模可达到1万亿元，目前还正处在扩张期。

在业内人看来，在“融资难”的背景下，房企分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占市场份额。例如佳兆业物业在招股书中表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台、多一条融资渠道。”黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

多位业内人士表示看好物业新蓝海，称未来将有更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。但不能忽视的是，虽然百强物业企业的市场份额不断增加，但目前绝大多数物业公司的收入来源仍是以传统的基础物业服务为主，利润的提升空间有限。

因此，在开发物业新蓝海的同时，如何保持稳健的盈利能力和持续的市场增长，仍是上市物业企业面临的问题。

数据来源：克而瑞研究中心