住房和城乡建设部房地产市场监管司副巡视员  陈伟

物业管理的本质是市场化。与其他商品市场一样,物业管理市场是由供求、价格、竞争三个要素共同构成的一个相互联系、相互作用和相互制约的有机体系,与供求、价格、竞争三要素相对应,物业管理市场机制包括了供求机制、价格机制和竞争机制。其中,价格机制通过显示价格信号,调节市场的供求关系,合理配置生产要素资源,在物业管理市场机制中处于核心地位。因此,物业管理的价格机制问题,是研究物业管理市场机制的最佳切入点。

【一】物业管理市场价格的乱象

一个良性运行的商品市场,其价格机制应当显现出以下三个基本特点:一是商品价格基本反映了商品价值。价格由生产经营的社会平均成本、法定税费加上合理的商业利润构成,低于生产成本或者包含超额暴利的价格,仅为个别的非常态的市场现象。二是商品价格基本反映了供求关系。价格起到协调和平衡供求关系的作用,较高的价格趋于抑制消费者购买,同时刺激生产;较低的价格则鼓励消费,同时抑制生产,价格是显示供求关系的重要信号。三是商品价格基本反映了买卖双方意愿。虽然面对同一商品或者服务,买卖双方的价格诉求存在差异,但最终成交的商品价格是双方竞价博弈后形成的共同决定,是双方一致认可的价格共识。反观物业管理市场,如果以上述三个标准作为衡量和评价的参照坐标,其价格机制距离良性运行状态可谓相差甚远,概括地说,当前物业管理的市场价格呈现出三大乱象。

乱象之一:

多数居住物业的服务价格无法反映真实价值

十年来,各地最低工资标准以每年10%的增幅提高,全国消费品价格指数以每年3%～5%的比例上升,水、电、油、气等资源能源价格逐年上调,生产要素价格的上涨推动了物业服务成本的逐年递增,而绝大多数普通居住物业的物业服务收费标准并无上调。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，不仅吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间,甚至出现收费标准低于服务成本的倒挂现象。物业服务价格的长期停滞与房地产价格的飞速上扬形成了鲜明的对比,同样是价格偏离价值,物业服务业与房地产业的偏离方向却是南辕北辙。

乱象之二:

物业服务价格无法反映市场供求关系的变化

一方面,虽然大多数普通居住物业和政策性住房的物业收费标准明显偏低,但并没有起到抑制低端物业服务市场供给的作用。中国物业管理协会“物业管理行业生存状况调查报告”显示,1994-2004年十年间物业服务企业以每年133%的速度猛增,2004年以后,虽然增速有所放缓,但物业服务企业的数量仍呈逐年递增的趋势,到2008年,全国物业服务企业的总数已超过58000家,长期的价格停滞(实际上是变相降价)并没有影响人们投资物业管理行业的热情,低端物业服务过度供应已是不争事实。另一方面,虽然人们对高端物业服务的需求不断增长,虽然目前能够供应高品质的优质服务的品牌企业依然是凤毛麟角,但价格对高端物业服务供求关系的反应并不敏感,近几年,高端物业服务的市场价格呈现停滞甚至下降趋势,并未能够与服务成本和品牌价值实现同步增长。

乱象之三:

物业服务价格无法反映买卖双方的交易共识

从大多数从事普通居住物业管理的企业(卖方)的角度,普遍认为在成本激增的情况下,按照原有的物业服务收费标准经营已经无利可图甚至亏本,为了实现应有的价值补偿以维持生存,除了部分企业可以依靠开发商的补贴以外,其余的只能从降低服务成本(通常的代价是降低物业服务品质)和增加物业管理以外的收入(通常的做法是经营物业共有部分)两方面入手,如此势必引发业主的不满和客户关系的恶化。从大多数普通业主(买方)的角度,普遍认为在业主缺乏竞价能力的情况下,由建设单位或者物业服务企业拟定物业收费标准的行业惯例,存在着过分追逐商业利益的道德风险,不利于业主利益的保护,在不认可物业服务价值和不了解物业服务成本构成的情况下,他们往往认为收费标准偏高,加上每个业主对物业服务内容理解的不同和客户满意程度的差异,许多业主趋向于怀疑收费标准的合理性。除了不顾价值规律一味地反对涨价以外,多数不满业主的习惯性做法就是拒交物业服务费,从而导致物业服务收费率的降低和企业经营状况的恶化。