2019年，或许是“不平凡”的佳兆业集团控股有限公司（简称“佳兆业”，01638.HK）的一个重要节点。今年是佳兆业成立第20个年头，也是佳兆业在香港联合交易所主板上市第10周年，也是2014年那场债务风波后的第5年。

4月10日，佳兆业发布公告显示，截至3月31日，佳兆业第一季度总合约销售约为138.4亿元，同比增加约75.7%；总合约建筑面积约为76.7万平方米，同比增加约53.1%；平均售价约为每平方米18042元，同比增加约14.8%。

4月14日，佳兆业宣布拟收购阳光100旗下广东清远市项目南区，持续拓展大湾区布局版图，扩张动作足见佳兆业的“野心”。

此前2013年，佳兆业首次取代万科，以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军。但在2014年12月，佳兆业在深圳多处楼盘被地方政府“锁盘禁售”，2015年爆出大股东郭氏家族资金出现危机，公司于当年3月31日停牌。两年后，佳兆业于2017年3月27日宣布正式复牌。

在大湾区着重布局的佳兆业与合景泰富集团、中国奥园和龙光地产被称为“粤港澳四小龙”， 如今，受益于大湾区利好，佳兆业又一次聚集了行业和投资者的目光。佳兆业能否追回房地产行业黄金时期“遗失的两年”，实现弯道超车？

旧改项目承压

作为旧改专家，旧改业务构成佳兆业地产主业收入和利润的来源，也是其多元化业务发展的重要支撑。

公告显示，2018年佳兆业的营业收入为387.05亿元（人民币，下同），比上年增长18.1%。而土储方面依然是佳兆业的业绩亮点。佳兆业执行董事、总裁麦帆坦承，佳兆业的投资风格是以旧改和收并购合作为主。

截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，其中99.5%位于大湾区，这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。数据显示，旧改方面贡献了700万土储，占据湾区内的土储面积超一半。据统计，这些项目储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。

“特别是在深圳、广州这样的城市，你不靠旧改来（获取）土地储备的话，确实是面临更多的挑战。”佳兆业集团主席兼执行董事郭英成直言。

根据佳兆业披露的旧改项目转化，过去十年，每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。同时，佳兆业于业绩会披露旧改供地的短中长期计划：预计未来1-2年，将有10个项目实现供地供货，货值约909亿元；中期，3-5年里，佳兆业将有广深地区的14个项目供货，货值约4485亿元；相对远期，5年以上，佳兆业将有占地1995万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达1.3万亿元。

对此，市场更关注的是，这些旧改项目转化成土储的效率会有多高？对于利润率包括销售到底会有多大影响？

谈及旧改项目的毛利率，郭英成直言旧改的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”

郭英成表示，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。具体在旧改项目毛利率方面，每个城市、每个项目都不一样，最重要的是整体规划；还要看赔偿的标准，时间投入越长，利润肯定会受到影响。“深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。” 郭英成进一步透露。

具体到销售回款率，管理层并没有回应，仅表示去年销售去化率是55%，今年的目标则要看市场，但在一线城市和深圳的可能到60%、70%左右。

有业内人士坦言，一方面，佳兆业着眼于旧改利好，湾区潜力可观；另一方面，净负债居高不下，大量旧改项目带给佳兆业的还有债务高压。

多元化扩张怎么“盘”？

当万科郁亮还在业绩会上感叹“转型绝非易事”，同日的发布会上，佳兆业宣布多元化运营的目标：未来五年收入占比3~4成。

业内人士透露，房地产多元化的大潮当中，大多数房地产多元化创造的收入和利润和主业相比占比很小。目前为止，尚无房企找到清晰的多元化盈利路径，众房企2018年报中，多元化业务贡献的业绩仍微乎其微。

佳兆业2018年报显示，佳兆业的主要收入仍来自房地产开发业务，为360.8亿元，租金收入、物业管理业务、酒店及餐饮业务等其他所有业务加起来的收入为26.2亿元，占比6.7%，未来五年要实现收入占比3－4成的目标，佳兆业多元化之路还有很长的路要走。

“佳兆业从十多年前开始就多元化发展，成熟一块分拆一块，相信这种办法行得通。”郭英成表示。

“成熟一块分拆一块”的动作显示出佳兆业有意借助外部力量发展。2018年佳兆业拆分旗下佳兆业物业于香港交易所主板挂牌上市。目前，除了佳兆业这个最早的上市平台外，佳兆业旗下还有5个上市平台，分别是美加医学、南太地产、明家联合、振兴生化、佳兆业物业。

对于多元化布局，郭英成以东戴河科技旅游项目为例表示，“该项目比较成熟，做得相对比较成功。”公开资料显示，佳兆业东戴河项目总占地面积11平方公里，原本规划的开发周期是6~8年。而8年过去了，佳兆业东戴河项目仅完成120万平方米的开发建设，不足20%。业绩发布会上，记者询问该项目目前开发进度，公司高管并未直面回答。

而过去一年，佳兆业与大股东浙民投在振兴生化股权斗争中风波不断，并于1月14日落下帷幕，佳兆业正逐渐丧失对振兴生化旗下核心子公司广东双林生物制药有限公司的控制权。

负债高企，“找钱难”困局待解

被问及坐拥6个上市平台的感受，郭英成笑道：“钱多就烦恼，这是肯定的。”

然而，负债方面亦是佳兆业突出的一点。自2015年爆发美元债务违约危机，重组成功归来后，佳兆业的净资产负债率常年困在高位。

年报显示，佳兆业2018年负债为1926.89亿元，同比增长5.07%。其中流动负债964.10亿元，同比增长7.27%；非流动负债962.79亿元，同比增长2.95%。去年佳兆业的净负债率从2017年末的300%降至236%，但仍高于行业的平均水平。

,郭英成将净负债率高企的原因归结于旧改。他说，佳兆业现在有接近100个旧改项目在发展，正常情况下每个旧改项目的周转率或发展周期都要5-6年，因此这些旧改的钱一投就是5-6年时间，并且只要投进去就全部是负债，“我们旧改项目无法评估，所以负债相对比较高。”

另一方面，公司近年来快速扩张，拉长了公司的资金战线。麦帆公开表示，从2016年接手足球俱乐部，公司三年共投入超20亿元。同在2016年，公司还收购美加医学科技（后改名为佳兆业健康）21.72%的股份，后增持至41.24%。

此外，融资成本较高也是佳兆业“缺钱”的原因之一。目前，佳兆业以高成本的境外融资为主。截至2018年年末，公司还有387亿元和约人民币10亿元以美元和港元结算的优先票据，以及以美元计值的境外银行及其他信贷约人民币19.5亿元未偿还。

尽管总借款额相对于2017年的1112亿元略有减少，但融资成本大幅增加由2017年12.38亿元增长至2018年25.73亿元，同比增长107.81%。公司2018年的利息开支为90.17亿元，比2017年的79.77亿元同比增长13.04%，相当于每天须支付利息2470万。

而自2019年以来，佳兆业已经发行了多笔美元债券。2019年1月11日，佳兆业发行1亿美元2021年到期的可换股债券，利率10.5%，用作偿还部分2月、3月到期的银行及其他借款。2月20日，佳兆业再度发行4亿美元2021年到期优先票据，利率再创新高，达11.75%。佳兆业相关人士表示，本次发债是继2017年6月集团交换要约后（即境外债务重组），首次公开发行美元优先票据。

不到两个月后的4月2日，佳兆业计划再发布公告称，其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据，年利率11.25%，票据发行所得款项净额同样用于现有债务再融资。

“以往佳兆业都在香港发债，因汇率问题（导致融资成本偏高），我们也希望能取得一个平衡。”面对融资成本高企的难题，郭英成透露，佳兆业正在打开国内融资渠道。

截至目前，佳兆业已获深交所批准四项资产支持专项计划额度，分别为50亿元 供应链金融资产支持专项计划、30亿元长租公寓资产支持专项计划、6.85亿元购房尾款资产支持专项计划、4.75亿元海上航运客票收入资产支持专项计划。“我觉得多元化融资渠道很不错，也希望能降低（融资）成本。”郭英成指出。

“希望到今年年底（净负债率）能够降到200%以下，这是董事局定的目标。”郭英成表示。