对于房地产的发展，很多人最近可能会感到比较纠结。我觉得需要有一个冷静的认识，不能太冲动，具体而言，房地产发展需要有“四个意识”。

一是风险意识。这里的“风险”不是指企业以及项目经营中的风险，而是房地产市场发展对宏观经济可能产生的系统性风险。中央提出的“三大攻坚战”中，第一项是防范化解重大风险，而防范化解重大风险很重要的一个方面就是要防范化解房地产风险。数据显示，20世纪以来，我国个人住房贷款余额在城镇居民家庭收入中的占比不断攀升，2018年已经达到78.9%，也就是说城镇居民家庭收入的80%被用在商品住房上，那其他消费就只剩下20%了。在经济发展过程中，如果居民的消费都被住房这一件事占了，那人们的生活品质怎么提高？另外，从个人住房贷款余额在GDP中的占比数据来看，美国1978年人均GDP是1万美元，当时美国的居民家庭住房杠杆率不到20%。从发展水平看，我国的住房杠杆率比当时美国的要高得多。

另外，还要看商品住宅销售额在城镇居民家庭收入中的占比。有研究显示，城镇居民家庭住房贷款年还款额占家庭可支配收入超过50%，那就意味着我国城镇居民家庭用于吃和住的费用占收入的60%~70%，这是需求端的风险。需求端的风险会传达到供给端，供给端的风险会导致系统性金融风险的发生。目前房地产市场发展过程中，风险防范意识确实需要加强，我们不能靠不断“吹泡沫”来维持经济的增长。虽然现在风险泡沫不至于马上破裂，但如果不提前防范的话，最终一定会受到严重伤害。

二是大局意识。房地产与社会方方面面的联系非常紧密，我们不能只从一个行业或者一个企业的角度来看待房地产问题。本世纪以来，从全国范围来看房价的增长比居民收入增长要慢，但中心城市房价的增长速度比居民收入要快得多，中心城市居民家庭收入增长中差不多50%被房价增长吞噬了。名义上我国每年居民收入增长率在8%左右，而实际上有一半是房价增长“虚拟”的，居民真正能够用于其他方面支出的要少得多。

恩格尔系数显示，我国城镇居民家庭用于吃和住的费用占收入的70%。现在人们比较关注教育和医疗，2013年，我国教育、医疗的增长幅度开始降为个位数，原因可能有三个：一是人们教育、医疗支出增长愿望不强；二是教育、医疗的成本下降；三是某种消费把教育、医疗的消费增长挤占了。随着生活水平的提高，人们对教育和医疗的要求越来越高，但住房支出占比太大就挤占了人们在教育和医疗上的支出。

此外，中央呼吁了很多年，也采取了很多措施，要求把发展经济着力点放在实体经济上。但资本具有逐利性，一定会选择利润更高的领域。几年前有一个故事，一个“ST”企业把北京的两套房卖了就把“ST”摘掉了。这样发展下去，怎么能让企业投资实体经济？去年我在山东跟几个企业家座谈，我问他们要投资芯片还是投资房地产，他们的回答都是投资房地产。

我国要想真正从经济大国走向经济强国，一定要依靠现代制造业、现代服务业的发展，没有这两个产业，我们只能把企业做大，不能把企业做强，而且企业发展会处处受制于人。去年，我国最终消费支出对GDP的贡献率是76.2%，其中30%是靠住房推动，而30%中的70%是靠房价上涨推动的。如果经济的增长是靠价格增长“虚拟”的话，那经济增长是没有潜力的。

三是精品意识。前几年房地产市场发展很快，市场上供不应求。但是现在住房的供需正逐步走向平衡，那下一步的发展方向是什么？我觉得今天举办“2019品质升级助力智慧湾区建设高峰论坛”非常有意义，未来肯定需要“高质量发展”和“匠心精神”。

在这方面，首先要提高精度。当前我国住房的建设存在不小误差，虽然设计图纸上标注的是毫米级的，但大多数住房的实际误差都是厘米级。手工缩小误差比较难，可以通过工业化生产把精度提高。其次要满足绿色健康的要求。这里的“绿色”不仅是指居住生活的绿色，还有建造过程的绿色。再其次是减少浪费。减少建筑垃圾，是高质量发展的一个非常重要的方面。我国每年产生的建筑垃圾是24亿吨，按初始成本500元一吨计算，总价值达1.2万亿元，另外还要加上运输和填埋费用。最后是智能家居和智慧社区建设。智能家居和智慧社区建设要有优先次序——安全、健康、舒适。现在智能家居让人越来越懒惰，实际上智能家居建设不是要把人培养成懒人，而是提高舒适度，但首先要解决的还是安全问题。

四是声誉意识。在房屋实际买卖过程中，不规范甚至违法违规等行为不断上升，交易不规范占比60%以上，比如双合同、送面积、虚假宣传、虚假承诺、伪造购房资质、隐瞒房屋隐形瑕疵、制造紧缺市场气氛等。这些其实都关系到企业的声誉问题，应该引起高度重视。