在城镇化大潮的推动下，房企的成长速度到底有多快？来自江西南昌的这家房地产企业或许能够给出一个答案。成立于2010年的新力控股，经过9年的发展，已经拥有101个处于不同开发阶段的住宅物业项目。
从“0”到“101”，新力控股乘借城镇化大潮，用力撬动杠杆，实现了跨越式的发展。虽然新力控股于2016年就已经开始布局全国，但是业内人士仍然将其称为“未走出南昌的全国性房企”。随着新力控股招股书的披露，其扩张之心已经昭然若揭，于此同时，关于其自身的“秘密”也被暴露出来……
9年101个项目
2010年离金融危机爆发已经过去将近两年。在多种“救市”方案刺激下，我国经济稳步回升。与此同时，房地产市场也开始逐渐复苏，全国商品房销售面积比上年增长10.1%，商品房销售额比上年增长18.3%。
在素有“襟三江而带五湖”之称的江西省南昌市，楼市也迎来上涨行情。南昌市房地产开发投资额由2009年198.25亿元增长至2010年的230.15亿元，同比上涨约16.1%；商品房平均销售价格由2009年的3774元/平方米增长到2010年的4566元/平方米，同比上涨约21%。面对这样的市场机会，南昌本土涌现出了不少开发商，这其中就包括江西新力置地。
2010年3月，年仅33岁的张园林，创立了江西新力置地。在此之前，其在江西省第五建设集团有限公司担任总经理，并且已经在房地产行业摸爬滚打了17年。
张园林在南昌开发了新力置地的第一个住宅物业项目“南昌帝泊湾”。斩获成功之后，其于2013年又推出三个住宅物业系列“悦”、“园”、“湾”，并且开始涉足商业物业的开发、经营与管理，打造了新力置地的首个商业物业项目“南昌新力中心”。
经过9年的发展，新力置地已经成长为由多个附属公司组成的新力控股（集团）有限公司（以下简称“新力控股”）。招股书显示，截至2019年3月31日，新力控股已经拥有101个处于不同开发阶段的住宅物业项目；土储总面积约1480万平方米，其中 ，已竣工物业的可供销售的总建筑面积以及可供出租总建筑面积约109252.9平方米，开发中物业总建筑面积约1130万平方米，持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示“9年101个项目的发展速度已经相当快，但是从实际情况来看，新力控股的发展主要集中于近几年。”招股书显示，新力控股于2016年开始走出江西，将项目拓展至苏州、惠州、武汉等国内其他城市。布局全国之后，新力控股将总部迁至上海。
数据显示，近三年，新力控股的业绩指标直线上涨。2016年至2017年，其分别录得收益为人民币22.23亿元、52.411亿元、84.157亿元，复合年增长率为94.6%；其销售额分别达到人民币161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，复合年增长率高达136%。
严跃进认为，前几年在棚改政策的稳步推动下，以新力控股为代表布局三四线城市的房企，都实现了较好的销售业绩，企业规模也随之变大。
高杠杆扩张，上市融资“补血”
对于快速发展的企业来说，资产和负债就像硬币的两面，相伴而生。这种现象在新力控股的财务报表中，呈现的尤为明显。招股书显示，2016年至2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元，净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。
与此同时，新力控股的合约负债分别为71.2亿元、200.6亿元、401.96亿元。如果撇开预收款在负债中所占的比例，单看净资本负债比率，新力控股的情况也不容乐观。2016年至2018年，新力控股的净资本负债比率分别为1.9、2.7、2.4。业内人士表示，新力控股的净资本负债比率已经超过了“2”，表明其债务风险过大。
在流动负债方面，2016年至2018年，新力控股流动负债总额分别约为137.58亿元、366.28亿元、595.49亿元，对应的流动比率分别为1.2倍、1.1倍、1.1倍。上述业内人士表示，这也从另一方面表明了新力控股的偿债能力不强。
从资金流来看，2016年至2018年，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额约为64.375亿、166.756亿、221.028亿元。其中，一年内到期的银行贷款以及公司债券总额分别为23.705亿元、92.5亿元、92.25亿元。但是，其同期的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元，这其中还包括受限制现金和已抵押存款。由此可见，一直以来，新力控股通过自有现金还债的能力较弱，主要是通过借新债还旧债的方式维持现金流。
新力控股在招股书中坦言，其融资活动所用现金主要包括偿还关联方垫款、向关联方垫款、以及偿还计息银行和其他借款。以2018年为例，新力控股通过计息银行及其他借款融资人民币约163.68亿元，同年偿还计息银行及其他借款人民币116.03亿元。
面对资金流的压力，新力控股认为其营运资金充足。其在招股书中解释，考虑到当前项目开发与销售时间表及计划、经营活动所得预期现金、银行及其他借款、任何其他财务资源、近期的预期现金流出，新力控股董事认为其将有足够的营运资金应付目前的需求。
但是，就目前来说，物业销售回款、银行借款以及公司债，成为新力控股的主要资金来源。随着房地产市场回归理性，房企融资管控趋严，新力还能否通过以前的融资渠道获得足够资金，维持规模扩张，值得商榷。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为，去年以来，房企产企业的的融资渠道收紧，中小房企融资压力变大，所以，赴港上市成为这些中小房企缓解融资压力的选择之一。新力控股在招股书中也承认，上市所融资金将用于现有项目的开发建设，以及偿还大部分现有计息银行及其他借款。
扩张的代价与风险
从毛利率水平来看，新力控股的表现还算不错。2016年至2018年，新力控股录得毛利分别约为5.5亿元、17.67亿元、31.43亿元，对应的毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%。新力控股表示，毛利率的提高主要得益于以下三个方面，其一，若干物业项目产生相对较低的土地成本；其二，实施物业发展的标准化经营程序有助于其控制开发及建设成本；其三，住宅物业市场状况整体增长。
但是，值得注意的是，虽然新力控股的毛利率水平表现不错，但是，其纯利率却不如人意。2016年至2018年，新力控股的纯利率分别5.9%、5.3%以及6.9%。这主要是因为其营销费用以及财务成本较高导致。
招股书显示，2016年至2018年，新力控股销售及分销开支分别约为2.15亿元、4.58亿元、6.58亿元，其财务成本分别为0.99亿元、3.17亿元、4.26亿元。而仅仅这两个项目开支的总额占毛利的比率分别达到57.1%、43.9%、34.5%。
以财务成本为例，目前新力控股的两年期资产管理公司借款固定年利率为9.95%（到期日为2019年10月）；18个月银行借款固定年利率为9.5%（到期日为2019年10月）；两年期借款固定年利率为9%（到期日为2019年11月）；两年期资产管理公司借款固定年利率为13.62 %（到期日为2019年12月）。克尔瑞数据显示，2018年85家典型房企的新增融资成本为6.40%，相比之下，新力控股的融资成本较高。
在土地储备方面，新力控股的布局也面临一定的风险。招股书显示，新力控股在江西的土储面积占土储总面积比例高达43.8%，其中在南昌市的土储面积占土储总面积比例高达35.8%。业内人士表示，虽然新力控股于2016年就已经开始全国布局，但是就其土储布局来看，其还是一家南昌市房企。
土储过于集中的风险便是，单一区域的市场行情，会对企业整体发展产生影响。新力控股在招股书中也坦承，中国（尤其是江西省）商业及住宅物业的需求近年来大幅增长，但是其增长通常伴随着市场状况的反覆及物业价格波动。在其大部分业务仍然主要集中在江西省的情况下，江西省市场出现波动，则会对其业务和财务状况产生不利影响。
需要注意的是，新力控股还存在较多的关联交易。新力控股与江西省第五建设集团有限公司签署了一份期限至2021年12月31日的合约。该公司由张园林的胞兄张国印持股80.4%。根据合约，江西省第五建设集团有限公司为新力控股的物业开发项目提供建筑及相关服务。招股书显示，2016年至2108年，新力控股应向江西省第五建设集团有限公司支付的总服务费用分别约为人民币3.825亿元、4.105亿元、8.001亿元。
此外，广西路港建设集团有限公司为新力控股物业开发项目提供建筑及相关服务，包括但不限于防火设施、水电供应设施及其他相关服务。该公司由张园林的胞弟张国金持股97.7%。招股书显示，2016年至2108年，新力控股应向江西省第五建设集团有限公司支付的总服务费用分别约为人民币0.03亿元、1.876亿元、2.636亿元。
业内人士表示，当市场“天花板”越来越明晰，而头部房企市占率仍然在不断提高之时，中小房企的生存空间则会越来越小。这种情况下，中小房企纷纷赴港上市，扩大规模，争取未来存量市场的“入场券”。
