8月13日，旭辉在上海、香港两地同时召开中期业绩发布会，集团董事长林中坐镇香港场，总裁林峰则驻守大本营上海场。两场发布会上，林氏兄弟金句频出。“我们不是天才，我们不够聪明，运气也不够好，考不了100分，怎么办？那我们每门都考85分，这样虽然单个数据不是第一梯队最前面的，但综合来看，排名还是会比较靠前的。”

旭辉2019年中期业绩发布会·上海场

旭辉2019年中期业绩发布会·香港场

“95%回款率是惊喜”

在林峰眼里，旭辉的“85分”，体现在中报的每一项数据里。2019年1-6月，实现合约销售金额884.4亿元，同比增长34%，签约回款率达95%；截止7月底，总土储6,300万平米，总货值9,800亿元，下半年可售货值2,300亿元；同时，现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%。

“我们去年的回款率是88%，今年上半年做到95%，虽然并不意外，但这应该算是个惊喜。”旭辉首席财务官杨欣补充道。

数据显示，上半年旭辉合约销售中，90%来自一二线及准二线、强三线城市。得益于一二线城市和都市圈的布局，旭辉今年上半年销售均价17400元/平方米，同比增长14%。此外，浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。数据显示，今年1~7月，旭辉合约销售1030亿元，已完成全年1900亿元销售目标的54%。

从利润表现看，旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%；过去三年，核心净利润的复合增长率36%。从利润率看，旭辉实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点；核心净利润率达14.3%，同比增长1个百分点。与同期同类企业相比，旭辉的净利润率处于较好水平。

截至2019年6月底，旭辉总资产规模较2018年底增长25.3%至3020亿元，净资产规模则增长17.7%至582亿元。

此外，上半年融资趋紧背景下，旭辉在销售增长、规模扩大的同时，其加权平均融资成本为5.9%，去年这一数据是5.8%。

在负债方面，上半年旭辉略有上升。截至2019年6月底，旭辉净负债率69.5%，同比上升2.3%。

值得注意的是，旭辉的销售额大部分来自一二线城市，但是可供货值去化率在60%左右。而参考行业水平，大部分企业的去化情况都在65%的水平。

“去化率60%，我强调的是上半年，但这不是我们全年的目标。全年目标会在65%以上。”林峰表示，下半年将加强销售力度，特别是在9月、10月，希望全年的去化率达到65%的水平。

入局旧改，拿地放缓

上半年，旭辉的拿地动作频繁。据公告内容显示：今年上半年，旭辉合计新增土储878万平米，平均地价为4,967元每平米。新增土储的平均权益占比上升至74%，1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市。另数据显示，这部分土储中近四成来自非招拍挂渠道。

据林峰介绍，遵循“逆周期”的拿地策略，旭辉从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。

关于买地策略，林峰介绍了旭辉的三个策略。“第一个策略是量入为出，今年收了多少钱，就可以买权益回款50%的地；第二个策略是，重点在一二线、强三线城市，买价格比较低的土地；第三个策略则是多轮驱动买地，其中公开招拍挂上半年占60%，其他多元化比重占40%。未来我们希望招拍挂占60%，收并购、一二线联动、商办、勾地等多元化拿地占40%。”

在展示战绩时，林峰对上半年的拿地成果一一数来。林峰介绍，一二级联动能力的提升，让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。上半年旭辉以并购的模式锁定了300万方的土储，也顺利进入深圳的城区。大湾区采取合作开发+旧改模式，上半年突破了6个村，下半年大概率会超过上半年的业绩。

前几日，林中在博鳌房地产论坛上表示，“下半年不会有太大买地的投入，不拿地都可以，因为对房企而言，未来要减少不必要的负债，不是所有钱都去借。”

发布会上，旭辉管理层再次表示下半年旭辉买地的节奏会放缓。“第一是觉得地价会回稳，第二是因为旭辉土储够了。”

林峰介绍了旭辉下半年的城市布排战略：“目前旭辉布局在近80个城市，下半年会减少进入新城市，在原有城市深耕，把原有城市规模做大，以销定产、降低库存、提高去化、加快回款、加快现金周转。”

“在土地市场上，地价高就不要拿，要更加谨慎。现在旭辉的土储可以支持企业发展的需要，哪怕到年底不买地都没问题，但是不排除四季度尤其是年底会出现一些机会。”

值得一提的是，旭辉1~7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。而在2018年，旭辉几乎不参与旧改和并购，并认为公开拿地可以有更快的周转。

在被问及今年参与旧改以及下半年还将加大力度的考量时，林峰回应称旭辉也需要布局一些中长线的项目，“比如在华南市场只有通过旧改才可以实现更多的布局，虽然旧改的周期长，但是最后产生的利润也更高。我们每年也将用10%的回款用于商业办公的投资，保持可持续的租金收入。”林峰说。

林峰将不同形势下多元化拿地战略比喻为吃肉：“任何一家企业规模大了，都希望有多元化的销售能力，就像你不能光吃牛肉，如果菜场今天没有牛肉，只有海鲜你吃不吃？也得吃，回去买两斤大米也可以。”此外，旧改在中长期能够锁定不少土地储备，这是战略上适应华南市场特点和当地政策，以及公司发展的长远战略所做的重大的变革。

“浮动”的战略目标

林中表示，年初承诺的目标1900亿不会变，目前已经完成了1030个亿，下半年还能够推出接近2300亿的可售货值。从下半年情况来看旭辉希望把销售放在金九银十，提前锁定年度销售目标业绩。

对于外界关心的旭辉是否在冲3千亿、5千亿“更远大目标”的问题，林中回应表示旭辉没有明确的销售目标，“我们只有一个战略目标，但是战略目标随着行业发展是浮动的。行业如果加速发展，我们不会落伍，我们会加速。如果行业整体稳健，我们也会按照行业正常的速度。所以它是一种浮标。”

林中理想的发展轨迹中，这一浮标的核心是希望旭辉能咬住第一梯队不落伍，在向第一方阵看齐的同时还要看第二方阵的追赶速度。

新周期下，旭辉也开始向组织架构上“动刀”。对于未来，林中强调房地产企业一定要两条腿走路。林中所说的“两条腿”是指开发业务和持有型物业的运营。“不是所有的城市都适合开发写字楼，北上深是做租金的最好的地方。恰恰是销售额上难以大幅增长的北上深，成为写字楼和商业地产的沃土，也是未来旭辉租金收益的重点增长之处。”

继6月成立江苏区域集团后，7月5日，旭辉的“另一条腿”——旭辉集团商业地产管理总部刚刚落地，统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。该业务由旭辉集团总裁林峰直管，旭辉集团副总裁、原旭美商业总经理王寿庆担任副总裁。

“在未来开发长期来看，旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举业务，但是这个过程会很长，我们估计会花10-20年时间，所以租金会逐步逐步提高。”林中透露，关于总体租金目标，初步想法是未来希望租金能占到营业收入的30%。

但从2016年提出商业地产的发展目标来看，三年来旭辉商业业务在总销售额中的占比一直在下降。2016年，旭辉的住宅业务和商业业务分别占销售业绩总额的84.3%和15.7%，2017年这一数据变化为90.9%和9.1%，到了2018年，住宅与商业占比变化为93.5%和6.5%。

业内人士分析，旭辉商业营收占比下滑说明住宅还是业绩增长的动力。从旭辉的商业产品体系来看，目前还没有做出特色。同时，其商业项目的影响力，社会关注度和认可度也比较小，后续有待强化。林中也表示，商办不会影响到旭辉住宅开发的业务，因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。

被媒体问题如何看待频繁爆雷的长租公寓业务时，林峰认为：“最坏的时代就是最好的时代。”林峰认为，下半年市场会保持平稳，最终今年中国房地产总成交量会与去年持平或略低，“长周期下有新的玩法，已经到了高手竞争的时代”。