8月28日，中国金茂控股集团有限公司（以下简称“金茂”）发布2019年中期业绩显示，截至6月30日，公司签约销售额785亿元，完成全年销售目标52.33%；上半年营收147.41亿元，同比减少32.8%。半年报称主要由于城市及物业开发项目的收入较2018年同期减少所致，该项营业收入为121.8亿元，同比减少38%。净利润47.9亿元，同比增加6.23%。

多项指标下降背后

对于公司营收下降一事，中国金茂执行董事兼首席财务官江南在业绩会上解释称，营收下降主要是因为上半年营收的节奏问题，地产公司做的不只是把房子卖出去，要完工、交楼之后才能算做完成交接，就全年来说营收肯定是会增加。

除了营收下降之外，金茂的毛利和毛利率均呈现出下降趋势。数据显示，公司毛利约54.32亿元，同比减少约37.45%，归母净利润约36.97亿元，同比增长约12.24%；毛利率37%，同比下降3%。

业绩报告披露，公司收入主要来自城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营等业务，报告披露的数据显示，这些业务的收入均同比减少。报告期内，城市及物业开发的收入为121.81亿元，同比减少38%；商务租赁及零售商业运营的收入为7.32亿元，同比减少2%；酒店经营的收入为9.75亿元，同比减少6%。

在偿债能力和资金流动性方面，截至6月30日，中国金茂的债务净额约为613.04亿元，权益总额约为782.09亿元，加上应付直接控股公司款项约126.91亿元之后，中国金茂的净负债率为67%，较2018年末降低4个百分点。目前，中国金茂手中持有的现金和现金等价物约223.78亿元。

在土地储备方面，2019年上半年，金茂在全国13个城市新获取项目24个，新增土地储备面积643万平方米，总土地款为341亿元，其中权益土地款179亿元。从区域看，华南区域占26%，华东占23%，华中占21%，西部占17%。

“我们今年买地买得比较好。”中国金茂首席执行官李从瑞对今年的拿地节奏表示赞许。或受惠于城市运营转换的土地储备，金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平米降至5300元/平米。李从瑞透露，今年金茂的货值是2400多亿，上半年推了一半左右，总体的节奏控制基本上比较均衡，下半年会稍微偏多一点点。

在中报发布会现场，中国金茂投资者关系总监郑秋平表露出了对完成全年销售目标1500亿元的信心，并表示在明年将实现2000亿元目标；在2022年持有面积达到200万平方米，收入达到50亿元。

然而，业绩会传递出的“信心”似乎并未被市场及投资者所接受。业绩报告发布次日，金茂收盘报4.51港元每股，跌幅高达5.05%。8月30日，金茂股价再下挫2.88%，收于4.38港元/股。

8月29日，里昂证券有限公司（CLSA Asia-Pacific Markets，简称“里昂”）发表研究报告，指出金茂上半年收入跌33%，该行估算其基本盈利跌36%，逊预期，主因竣工进度较预期慢，中期息维持派12港分。

里昂指，金茂中期盈利逊预期，确认了里昂指混改短期正面影响有限的看法，预期需至2020年完成混改或以后才见成效，特别是今年3月多名管理层悉售其持股，而三名执董只购入被出售股权的10%。因此，里昂下调金茂估值基础，维持“跑输大市”评级。

混改探路

今年7月，金茂进一步推行国有企业混合所有制改革，并引入平安做第二大股东，平安持股比例达15.2%，金茂第一大股东中化集团持股比例由49.71%降至35.1%，仍为控股股东。

“平安不介入经营管理，就是财务投资角色。金茂以前就和平安有合作，包括不动产、银行发债等方面，未来金茂还将跟平安的各个板块层面进行全面的对接。”李从瑞说。

“中国金茂的全面市场化是中化集团的一个方向，所以关于金茂混改还将继续进行。但中国金茂不管怎样混改，中化集团保持中国金茂控股股东的地位是不会改变的。”李从瑞进一步表示，随着金茂的进一步混改，中化集团未来可能会不再并表金茂，但底线是要保持中化集团的控股地位，只要持股比例保持在30%以上就是控股股东。

据郑秋平介绍，中化集团的国资背景控股对金茂的支持比较大，包括在境外发债时可以用中化集团的额度，发债成本也会比较低，在拿城市运营项目时也会比较容易。

此外，金茂今年上半年密集出售旗下项目股权也引起了市场对其债务压力及现金流的关注。仅5月份至6月份的一个月内，金茂连续出售和退出8个项目。其中，8个项目中有亏损的项目，以及参与投资地价超出合作约定价格的项目，4个项目位于北京和上海。

对于今年上半年的卖项目公司进而退地的举动，李从瑞解释称，由于现在项目的合作越来越多，股权的运作会非常复杂。双方合作拿地，拍的时候分别得到的授权不一样，因而会在地块拍下来之后，很可能出现对方获得的授权价更高，另一方把股权卖掉的情况。“金茂退地主要是因为合作带来的一些股权出售和收购的情况，跟别的没有太大关系。”李从瑞强调。

在2018年的业绩发布会上，金茂曾表示，因为激烈的竞争，不合作获取土地比较困难，2018年的土地权益占比确实比以前小一些，以后希望权益占比更大一些，80%是未来的发展方向。

今年7月，中国平安87亿港元入股金茂，成为其第二大股东。与险资的联手，一度让金茂成为地产资本圈关注的焦点。

资料显示，交易完成后，中化集团股比由49.7%降至35.1%，仍是金茂第一大股东；平安持股15.2%紧随其后；新华保险持股维持9.18%。本次交易也使得金茂的董事会席位产生了变化，平安将提名一名非执行董事候选人及一名独立非执行董事候选人。

对此，李从瑞表示，平安不介入经营管理，仅是财务投资角色。金茂以前与平安有过合作，包括不动产以及银行发债的合作。未来，平安作为第二股东，双方在各方面的合作会加强和加快。本次混改后，中化集团持股35.1%，仍是金茂的最大单一控股股东。中国平安和新华保险分列第二、第三股东之位。

今年7月，中化集团董事长宁高宁在主旨演讲中从商业、人、社会相互关联的角度阐述了这样一个观点——人是影响商业发展十分重要的因素，“万物皆由人”。

其中，宁高宁提及“我们有战略、有产品、有商品、有渠道、有价格，但最大的难处是均好性，就是把所有的东西均好地放在一起，有一个错误都不行，这就是商业的难处，也是品牌的难处。”在宁高宁眼中，金茂的这一份半年成绩单，是否达到其预期呢？

在宁高宁的掌舵下，2018年首度迈进千亿大关的金茂开启其新的征程，“万物皆由人”的印记似乎也体现在金茂混改探索、逆周期开拓等步伐之中。