从粤港澳大湾区到中国特色社会主义先行示范区，政策利好给重仓布局珠三角区域的房企带来更多机遇，其中就包括佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”）。佳兆业素有“旧改之王”之称，其通过旧改项目在大湾区获得大量土地储备，但旧改对资金要求高，旧改掘金并非无度。

“对于广东来说，真的是好事连天，特别是粤港澳大湾区刚公告完，又来了深圳先行示范区。”在近期的业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成直言：“我们真的运气不错。”作为一家扎根深圳、深耕大湾区的房企，佳兆业能否抓住机遇，实现弯道超车？对于佳兆业来说，机遇之旅才刚刚开始。

上半年合约销售347亿元

近日，佳兆业披露了2019年上半年业绩报告。今年前6月，佳兆业实现合约销售347亿元，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%；营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%。

郭英成坦诚，20年来，佳兆业深耕深圳土地市场，每年通过城市更新业务为公司提供优质且稀缺的土地资源，为集团销售提供了良好的利润支持。从业绩构成看，大湾区尤其深圳是佳兆业业绩贡献的主力军。其中，大湾区合约销售占整体的58%，其中深圳合约销售占整体的30%。

在土地储备方面，今年上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购及旧改等多元化的渠道共购入15幅土地或相关权益。土地收购的总权益代价约为162.06亿元，应占每单位总规划建筑面积的平均土地成本约为每平方米6600元，总土地储备约2580万平方米，其中约54.6%的土地储备位于粤港澳大湾区内。

负债是佳兆业的敏感指标。截至2018年年底，佳兆业净负债率为236%，今年上半年下降至191%，但仍处于行业内较高水平。郭英成称，为了降负债，佳兆业首先尽量减少重资产比例，想方设法将拥有的一些出租类的小型资产变现。但一些大宗优质资产，比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心等，还是会长期持有。

佳兆业首席财务官刘富强表示，佳兆业将不断改善企业负债水平，目标是在年底将净负债率降到180%之下。

如何掘金旧改？

带着“旧改之王”的标签，城市更新是佳兆业获取土地储备的重要方式，也是佳兆业高毛利的主要贡献来源。在业绩会上，行政总裁兼执行董事麦帆花了大量篇幅介绍佳兆业目前的旧改业务，他表示，目前在售的深圳几个旧改项目均为集团贡献了高毛利。

麦帆表示，佳兆业目前有超过3200万平方米占地面积的旧改项目，在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿元的货值。他重点提到深圳福田口岸项目、上海徐行镇项目、广州小坪村项目，可售面积73万平方米，可售货值404亿元。

如此大体量的旧改项目，是宝藏也是包袱。

郭英成曾在业绩会上谈到旧改项目的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗、社会变化快的情况下。”郭英成称，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，佳兆业要防范由于旧改开发周期长、投入大而使资金周转承压。

在融资方面，业绩报告显示，今年上半年佳兆业总借款为1.155亿元，其中境内占58%，境外42%。境内银行借款占38%，境内非银行借款占20%，境外优先票据占40%，以及境外银行占剩余2%。公司一年内到期的债务占19%，约为224亿元。1~2年内到期的债务占35%，2~5年内到期的债务占43%，5年以上的债务占3%。