“一个综合社区和20个产品经理”，这是万科在北京刚输出的产品理念。这个应用项目，则是万科在北京区域的造城之作“城市之光东望”。东望项目位于通州区，由于背负限竞房的身份，东望项目一直是业内关注的焦点。在户型限制、成本管控等条件下，万科势必进行产品创新和差异化竞争。

房地产行业经历了快速增长、发展趋稳、回归品质的阶段，住房产品创新和品质提升正摆在面前，限竞房成为突破口并不意外。万科此次产品创新的意义在于，能否通过探索把住房产品推向精细化、模块化研究阶段，从而倒逼整个行业进行产品升级，让住房真正关注和满足人们的居住生活需要。

“过去40年，中国房地产经历了一个粗放开发的时代。十年前，在供给稀缺年代，大产品经理需要一些理念引导定义客户需求，主动选择筛选客户。而近几年，外部环境和行业格局发生了深刻变化，让我们不得不再次回归产品本身。”万科北方区域模块产品创新主责人索胤男认为，行业已经进入模块化产品时代。

十年前的工业化研究更多倾向于解决生产与制造痛点，而模块化的产品研究过程更多基于客户洞察，深入解决产品痛点。“只有在模块产品创新的模式下，通过复杂产品网的每一个节点和客户充分交互、创新、对话，才能够提供更好的产品和服务。模块化创新，本质上是一种插接关系的创新。”索胤男表示。

在万科的模块化创新中，将产品细化成包括云中图书馆、社区客厅、地下车库、儿童活动、宠物友好、主卧、飘窗、园林等在内的20个模块。以飘窗为例，北京万科室内设计高级经理杨超认为，飘窗具备潜在的实用功能，在不被察觉的维度上，希望把飘窗高度降到400毫米，做成一个真正使人坐卧可扩展的形式。

儿童活动区域越来越受重视。产品经理曲美玲表示，儿童模块根据家长和孩子行为以及需求分为三大类，即妈妈带着孩子晒太阳、妈妈领着孩子玩、妈妈追着孩子玩阶段。针对安全性和场地设施的痛点，城市之光东望通过选址、产品手册、安全底线问题提供了三大具体措施。

社区公共设施影响社区生活品质，万科提供了全系统智能出行设备、自助售货机、吧台、儿童生活区等设计，可以提升整个社区的温度。当前，社区生活垃圾分类也是社区服务的重要内容。在这方面，万科站在连接客户端、物业端以及城市末端，做了一系列研究，选择了两级分类回收的系统。

从互联网行业的发展来看，专业化和个性化的客户需求是不可逆转的趋势。在借鉴互联网行业产品思维的基础上，住房产品创新也要更加关注客户多样化、个性化的居住需求。如今，万科已经迈出了深入剖析住房产品的第一步，未来或将倒逼行业进入精细化管理模式和创新产品理念的新阶段。