国务院发展研究中心研究员 刘卫民

新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）给房地产业带来巨大影响，统筹好疫情防控和复工复产工作，关系到经济恢复和房地产市场平稳健康发展。国务院发展研究中心研究员刘卫民日前围绕房地产业焦点问题分析研判，为行业可持续稳定发展建言献策。

国家统计局数据显示，今年1~2月，全国房地产开发投资同比下降16.3%，商品房销售面积同比下降39.9%。

对于公众来说，大多数人只看到数据增减，背后风险往往被忽略。

刘卫民表示，全国房地产开发投资完成额同比下降主要受中短期两方面因素影响。从短期因素看，疫情导致春节后房地产开复工速度基本停滞；从中期因素看，具有先行意义的土地指标下降，去年土地购置面积下降11.4%，对今年房地产实际投资规模形成下行压力。

“这种基本面下，房地产业面临三大风险。”在刘卫民看来，第一是金融风险。随着销售回款速度下降，项目运营能力要求更高，违约风险上升，进而对金融系统稳健性产生影响。第二是成本风险。虽然土地成本增速有所抑制，但去年土地购置费用同比增长14.5%，消化成本难度增加。第三是供给风险。今年1~2月，全国住宅竣工速度下降24.3%，实物供给力度减弱，对于后续解决真实住房需求不利。

从目前看，这些风险是否能得到有效解决？

“各方面要客观积极面对，风险缓释速度既取决于防疫工作进度，也取决于因城施策的精准性和预见性。”刘卫民说。

上市房企近日密集发布一季度销售数据。从整体看，合同销售金额同比降幅普遍在30%左右，但部分房企以价换量，一季度销售不降反增。

刘卫民表示，在疫情防控背景下，房企应从三方面调整经营策略：第一，因城施策开复工，即根据防疫工作安排与进展，具备开复工条件的项目要早做准备、及时开复工。第二，加大项目推盘力度，合理定价和定位，提高回款速度，避免资金链紧张程度超出承受范围。第三，积极参与老旧小区改造，探索商业可持续的老旧小区修缮、改造、更新模式，为全面开复工后储备项目。

疫情暴发以来，地方楼市在政策层面“蠢蠢欲动”。“中央坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’这个决心没有动摇。”刘卫民说，“因城施策”要考虑房地产投资增速合理的运行区间，减少对地方经济冲击，更重要的是避免大水漫灌式的放松政策，再次引发投资投机资金入场。这要求地方政策预调微调更加精准，避免政策信号不精准，导致市场预期波动。

对于下一阶段房地产公共政策的重点，刘卫民提出三方面建议：第一，继续支持“新市民”和购买中小户型、中低价位的首套自住需求，在税费、信贷方面提供优惠。第二，加快形成老旧小区改造政策支持体系，分不同类型小区和项目制定政策。对于纯公益类改造，政府要加大财政支持力度；对于有商业价值的改造，积极发挥市场配置资源的决定性作用，引导企业参与。第三，对于优质且符合住房发展方向的开发项目，准确界定项目风险，不搞一刀切式的抽贷断贷，鼓励引导企业通过以价换量等手段，增强回款能力。