北京房地产中介行业协会秘书长 赵庆祥

新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）是一场灾难，也是一场行业大考。我国住房租赁市场多年来快速发展，疫情冲击下，行业弊病逐渐暴露出来。近日，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，住房租赁企业（以下简称“租赁企业”）在疫情防控阻击战中发挥了巨大作用，市场潜力被重新发掘，但短板仍需及时补齐，企业经营问题要及时解决。

抗疫发挥优势

重视行业危机

疫情暴发后，各地各行业纷纷组织人力物力支援武汉。但同时，武汉因房源短缺，无法为“逆行者”提供足够的居住和休息空间。不少租赁企业打开房源库，免费为“逆行者”提供休息场所。在其他省市，租赁企业大多通过捐钱捐物等方式，支援一线奋斗者。

“在疫情防控中，租赁企业应最大限度地发挥自身优势，贡献抗疫力量。”赵庆祥认为，比如，长租公寓企业可以利用智能门锁，监测返京人员数量、租客隔离期间外出情况等。头部租赁企业在全国拥有上百万间房源，若通过技术手段参与疫情防控，必将起到非常大的作用。此外，房地产经纪公司可通过各门店工作人员，协助政府进行社区治理。“他们熟悉社区，哪里有菜市场、超市、药店甚至小区里有多少租赁住房、多少租住人口，可能比居委会和物业服务企业都清楚。”

虽然租赁企业在疫情防控中彰显出企业力量，但疫情对其而言亦有冲击。出租率下降、空置率上升、租金回收延迟、防疫支出增加、房源带看受阻等让租赁企业现金流承受了巨大压力。“几乎所有租赁企业都受到了影响，只是严重程度不同，与规模大小关系不大。”赵庆祥认为，疫情令行业问题更加突出。

在他看来，国家大力支持发展租赁市场，有些企业盲目跟风，没有认识到租赁行业的属性规律；有些企业过度重视规模扩张，忽视自身经营能力提高，危机意识不足。这些都容易导致租赁企业一旦遇到“黑天鹅”，就会陷入经营危机。

“租赁行业有自己的规律。比如，长租公寓投资回收周期较长，五年期租赁的前两年摊销成本，通常第三年开始现金流才能回正；集中式长租公寓的成本回收周期更长。”赵庆祥说，近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火”。随着租赁住房供应量不断加大，租金出现稳中有降的态势，内外因共同作用导致行业压力空前加大。

直面刚性问题

反思经营模式

住房租赁作为民生行业，一端连着房主，一端连着租客，两端都是高度分散且数量庞大的群体，租客又以年轻人和中低收入群体为主。这使住房租赁行业具备了涉众属性，对负面舆情十分敏感，稍有不慎就会造成群体事件。

“我国住房租赁行业还处于初期阶段，出现问题是正常现象。这需要社会监督，也需要社会包容理解。”赵庆祥认为，媒体应客观公正面对行业问题，如报道长租公寓出现火灾、承租人非正常死亡、空气质量不佳时，往往忽略了另一个重要事实——非租赁企业运营房屋情况可能更不乐观，比较而言，租赁企业总体要好很多。

“当然，租赁行业必须高度重视舆情事件所暴露的问题。”赵庆祥表示，一方面，要加强管理和服务，做到防微杜渐，如针对火灾，提高技防、物防、人防水平；另一方面，要通过科技创新和模式创新，快速迭代升级，如采取尽量不装修原则以及选用高等级装修材料，对于存量租赁住房加装新风系统和空气净化器等。

对于因装修产生的问题，赵庆祥认为根源在于企业经营模式。一般情况下，长租公寓企业和房东签订3~5年的租赁合同，前者会进行装修并配置家具家电。租赁经营期限内，长租公寓企业自负盈亏，经营期限后房屋装修无法收回。这种经营模式导致长租公寓企业前期不会过多投入，尽可能减少空置，否则难以收回成本。

赵庆祥表示，国外租赁企业的经营模式主要有两种：其一，企业自建或购买租赁住房，通过REITs（房地产信托投资基金）等金融手段平衡资金压力，自持物业。其二，轻资产运营。房地产经纪公司只提供运营管理服务，如保洁、招租、维修、装修建议等，不对房屋具体投资。轻资产运营模式包含包租、代管两种类型，包租是指房地产经纪公司将房子承租过来再进行转租，自己定价并承担空置损失；代管是指房地产经纪公司只负责提供基本服务，房主自主定价并承担空置损失。

赵庆祥认为，在租赁经营权和物权、居住权发生冲突时，租赁经营权很难得到有效保护，比拼专业服务和精细化管理的轻资产模式更有生命力和发展空间。

提高运维创新能力

建设制度基础设施

满足新市民的居住需求离不开住房租赁行业的高质量发展。赵庆祥建议，一是要提高企业运营能力，作为比拼精细化服务的微利行业，租赁房屋的满租率、续租率、租金溢价率以及人房比、装配周期等运营指标至关重要。二是加强企业管理能力，一定要与运营规模匹配，避免规模超过管理能力，导致运转失控直至停摆。三是要提升企业财务能力，保证充裕的现金流，资金实力直接关系企业生死存亡。

“未来住房租赁行业还一定要有科技属性。”赵庆祥表示，租赁企业必须依靠科技手段，实现房与客两端高效连接和管理。人房比很难超过150，但如果线下依靠具有人脸识别功能的智能门锁和智能水电气表，线上依靠SaaS（软件即服务）系统，除了修缮保洁之外，其他人工均可最大程度地省掉。另外，装有智能门锁的租赁住房，某种意义上变为具备数据交互功能的电脑终端。住房租赁管理者不仅能监测租赁住房状态和租客情况，更会大大提升管理效能和服务效率。科技在住房租赁行业发挥的作用超过房地产其他细分行业，未来将发挥更大作用。

“住房租赁主要依靠市场需求驱动快速发展，作为朝阳行业，最缺的并不是资金。”赵庆祥表示，住房租赁行业目前最缺的是制度性基础设施，特别是与行业发展匹配的法制环境和管理基础。底数不清、情况不明、问题不断，根本原因在于行业基础性工作有欠账。

赵庆祥建议，将住房租赁行业的中央财政补贴应用于行业摸底普查、建立住房租赁管理服务平台、推动住房租赁立法、健全住房租赁行业标准、研究住房租赁发展规划、构建与住房租赁适配的制度体系，才是真的“把钱用在刀刃上”，意义更加重大，影响更加深远，“这笔资金对于增加租赁住房供给或直接补贴给租房人来说是杯水车薪，培育发展住房租赁市场效果不明显。”

赵庆祥还认为，要加快出台住房租赁条例，彻底改变住房租赁管理依靠“旁征博引”相关法律法规的窘境，同时尽快调整与住房租赁市场发展和存量房屋盘活适配的土地制度、规划制度、金融政策和监管体制。