《北京市物业管理条例》将于5月1日实施。4月24日，北京市召开生活垃圾分类和物业管理推进大会。参与会议的包括北京市“四套班子”成员，凸显了北京对物业管理问题的重视。

笔者就《北京市物业管理条例》内容参与了多场分享，听取基层政府、物业服务企业、律师同行提出的一些问题，其中最多的是关于业主组织运行机制方面的。

自从2003年《物业管理条例》颁布，业主组织运行机制一直是各方关注的焦点。通过《物权法》、《北京市物业管理办法》以及住房和城乡建设部与北京市的相关规定，很多问题得到了解决。但与此同时，更多的问题涌现出来。诚然，法律和规范性文件的出台一定是滞后于社会实践的。没有实践就不会有立法。但在实践中，如果没有明确的方向和正确的方法，效果也会大打折扣。因此，实践不能是盲目的。“法无明文禁止即可行”是指有一些行为确实不违法，但至于这些行为的效果如何是没有涉及的。

《北京市物业管理条例》对于物业管理委员会的组建方式、业主大会和业主委员会运行规则等的规定，为政府主管部门提供了颁布规章、规范性文件的空间。在政府出台配套规章、规范性文件前，一些问题确实没有最终答案。但时间不等人、任务不等人，故本人尝试借鉴其他立法确立的制度，对业主组织运行机制进行再研究，希望能为各方开展实际工作提供一些参考。

在我国基层组织中，居民委员会和村民委员会与业主组织相近，均是实现成员自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。下面，通过组织成员、组织结构、组织原则3个维度对3个组织进行简单的对比。

首先，对比的是组织成员。从表面来看，3个组织的成员是显著不同的。村民组织的成员为农村集体经济组织成员，即村民。居民组织的成员为居住在社区的人，即居民。业主组织的成员为房屋所有权人，即业主。但通过进一步分析，笔者认为，3个组织的成员是高度重合的。比如，村民往往就是生活在农村集体土地上的“居民”。而居民往往包括了房屋所有权人，即业主，也包括了与业主共同生活的家人。再比如，村民不仅是集体土地的使用人，也是集体经济组织的成员，而集体土地是集体经济组织所有的。因此，可以认为，村民是自家宅基地上房屋的“业主”。

其次，对比的是组织结构。3个组织的组织结构，可以从现行立法中找到，并根据实践操作方法加以补充。

根据《村民委员会组织法》，村民组织的结构为村民小组会议、村民会议、村民代表会议和村民委员会，四级结构均可以召开各自的会议。

根据《城市居民委员会组织法》，居民组织的结构为居民会议、居民委员会、居民小组。从表面来看，居民组织较村民组织少一个层级，但在实践中，规模较大的社区往往会增设居民代表，并召开居民代表会议。此外，居民组织和村民组织的组织结构几乎是相同的，均为4个层级，每个层级均可以召开各自的会议，会议形式均包括了全体成员会议、部分成员会议、代表成员会议、常设机构会议。

根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》，业主组织的结构为业主大会、业主委员会。从表面看，业主组织似乎较村民组织、居民组织的层级更少。但在实践中，建筑面积较大、业主人数较多的物业管理区域，往往通过管理规约增设了业主代表。政府出台的规范性文件中对增设业主代表也是支持的。同时，由于物业管理的基础是建筑物区分所有权，因此虽然公共管理权是由业主行使的，但不是所有公共管理权都是由全体业主行使的，部分业主在特定范围内行使公共管理权的情况更为常见。比如，某栋楼业主就本栋楼的防水、外立面、给排水管线等的维修进行表决；再比如，某单元业主就本单元的电梯、高压水泵等的维修进行表决。

最后，对比的是组织原则。

根据《村民委员会组织法》，村民组织的组织原则为民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。

在《城市居民委员会组织法》中，虽然没有一个特定的条款对组织原则进行集中表述，但民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的内容却是呈现在不同条款中的。

《北京市物业管理条例》与《城市居民委员会组织法》相似，没有一个特定的条款对组织原则进行表述，但在第四章“业主、业主组织和物业管理委员会”中，对选举、决策、管理、监督等方面均作出了规定。这与前两部法律对组织原则的立法精神是相同的。

笔者进行前述对比，不是为了分析3个组织的异同，而是希望通过这样的对比表明，在居民组织、村民组织工作过程中行之有效的工作方法，可以为业主组织的工作提供借鉴。这样的借鉴不存在工作方向上的偏差，更不会存在立法上的冲突和障碍。具体到业主组织设立的筹备、委员的选举、管理规约和议事规则的确定、会议的筹备与召开等，《北京市物业管理条例》的规定较为原则性。在政府出台规范性文件之前，业主组织借鉴村民委员会和居民委员会的工作方法是可行的。即使在政府出台规范性文件之后，其内容仍存在无法涵盖业主组织运行机制全过程的可能，借鉴村民委员会和居民委员会的工作实践仍具有积极的现实意义。