疫情防控期间，物业人坚守在社区疫情防控第一线，彰显了物业管理的价值和在社会治理中的潜力，物业管理行业得到了社会的认可和资本市场的青睐。

物业管理行业正迎来高光时刻。

疫情防控期间，物业人坚守在社区疫情防控第一线，彰显了物业管理的价值和在社会治理中的潜力，物业管理行业得到了社会的认可和资本市场的青睐。据统计，今年至少已经有6家房地产商通过拆分物业板块登陆了港交所，在资本市场募集了近50亿港元资金。与此同时，上市物业服务企业的估值表现亮眼，今年5月，碧桂园服务市值一度高达1047.9亿港元，行业迎来首家市值破千亿元的物业服务企业。

在出色的资本市场表现背后，物业服务企业的竞争格局正在加速演变，头部企业积极调整和编制新战略、探索新路径和新发展模式，中小企业则抢抓窗口期拥抱资本市场，物业管理行业正在积蓄发展势能。在未来发展战略中，“大物业”被频繁提及，包括碧桂园服务、万科物业、保利物业等在内的头部企业均在加速布局不同场景的城市服务，“大物业”或成为未来行业竞争的前沿战场。

物业服务企业

高估值背后

Wind数据显示，今年上半年，26家A+H物业股算数平均涨幅为53.6%，加权平均涨幅为117%。从年初至今，个别物业股的区间涨幅已超过200%。物业服务企业的高估值不是短暂现象，克而瑞数据显示，截至2019年年底，24家上市物业服务企业市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍。

物业服务企业高估值背后的逻辑是什么？中国物业管理协会会长沈建忠认为，物业服务行业守着最大的资产服务最大的人群，是万亿元级别的服务消费领域，一部小小的电梯在方寸之间就能够做出百亿元的营收、千亿元的市值，面对庞大的社区资源，资本红利将会给物业管理行业带来更多的发展空间。

广发证券在一份研报中认为，基础管理面积仍然是物业服务企业业绩增长的主要驱动因素。其分析认为，近两年物业服务企业取得良好业绩，一是因为上一周期商品住宅销售快速增长，使得企业在管面积维持了较好的增长率，二是因为一些物业服务企业持续开展如车位代理销售、家政和参与央企“三供一业”改革等新业务，拓宽了业务边界，获得了超出在管面积规模增速的增长空间。

疫情对物业股估值形成助推。广发证券分析认为，在疫情防控中，物业管理的重要性得到业主和政府的认可，加上稳定增长的业绩具有比较优势，物业服务企业的估值得到提升。2020年上半年，各地不同程度对小区进行了封闭式管理，管理和服务水平高下立判，头部物业企业得到充分认可。同时，优质物业服务企业能在很大程度上帮助社区街道进行疫情防控期间的特殊管理，因此政府也更加重视物业服务企业的价值。

广发证券认为，如果基于2021年业绩进行PE估值，行业整体估值仍然维持分化状态，管理规模较大，市值较大的企业估值相对较高，例如碧桂园服务、保利物业、绿城服务和中海物业等，其2021年一致预期PE倍数超过25倍；而部分规模较小、市值较小的企业估值相对较低，2021年一致预期PE倍数不到20倍，甚至仅略高于10倍。

“大物业”成为

重要竞争方向

除了社区场景，物业服务企业正在加速“出圈”，拓展城市服务的多种场景。华泰证券在一份研报中分析了万科物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余等企业的城市服务模式，认为其共性在于：市政环卫是试水城市服务的主要触角；老旧小区改造成为拓展的重要领域；随着政府信任度提升、服务内容叠加，单个项目年化合同金额有望逐步扩大。此外，新大正、雅生活服务、龙湖智慧服务、时代邻里、佳兆业美好等企业也在布局城市服务领域。

不少物业服务企业在业务场景拓展中青睐市政环卫领域。数据显示，2019年我国市政环卫市场规模约3171亿元，其中第三方市场化规模约1422亿元，可为物业管理行业带来10%~20%的营收增量。2019年主要环卫上市公司净利率在8%~13%，ROE在13%~16%，其轻资产投入、持续产生稳定现金流的特性对物业服务企业来说具有吸引力。

在拓展“大物业”过程中，不同企业的路径和模式不同。以碧桂园服务为例，其推出“城市共生计划”。今年6月初，碧桂园服务与大连金普新区达成合作，在小窑湾国际商务区推出“服务善治、价值运营，打造具有湾区特色的新城治理及公共服务示范区”的运营和维护思路，以智慧科技平台、资产经营、增值服务等管理方式，整合城市公共空间运营和公共资源服务，构建数字化、标准化、精细化的城市“大物业”运营新模式，提升城市治理和公共服务水平。

公司执行董事兼总裁李长江认为，碧桂园服务在横向和纵向的维度均有广阔的发挥空间。横向即多元业态和场景，除传统住宅外，还向商业写字楼、产业园、医院等业态拓展；除社区服务外，还向城市服务的场景空间拓展。针对不同业态和场景，提供专属的服务解决方案。例如针对商业写字楼、产业园等，提供商业咨询、招商策划、租赁运营；针对医院、学校等，提供导医及个性化增值等服务；针对交通枢纽，提供客旅服务、交通疏导服务等。

华泰证券分析，万科物业城市服务的主要对象为一二线城市新区，其中一二线与母公司城市布局相符，新区则主要考虑历史负担轻、便于新模式开展，但也呈现向一二线老城区（例如厦门鼓浪屿）拓展的态势。万科物业通过成立合资公司，成为市政业务的总包方，统筹城市空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、经营业务和综合管廊运维等，成为城市空间整合服务商。

对于非住宅物业管理，应该用什么指标来评判？中信证券在研报中表示，公建物管和城市服务是标段化定制内容服务，不宜对应面积，也不宜对应业主人数。住宅物业管理之所以能对应面积和人数，是因为住宅物业管理的基础服务具体对应为“四保一服”，剔除增值服务而言，各家公司服务内容大同小异。但公建物管和城市服务是根据需求定制内容，服务虽同样根植于空间，却不宜用面积来衡量，最好用单位时间新签合同金额来衡量这种未来营收增长的潜力。