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破解社会治理难题,长租公寓模式打造房屋租赁市场管理新格局
2020-07-30 14:21:04来源:中国建设报    作者:南 音

在全国9个城市志愿服务953个街道、9235个社区;直接对接1205个派出所、4196个警务站,3万余名员工、服务者在疫情防控期间一直坚守岗位;推出“为全国租客减免半月服务费”、“安置超万名租客”、“零押金签约”、“保洁消毒升级”等一系列举措,投入抗疫费用近4亿元……新冠肺炎疫情发生后,仅自如一家长租公寓企业就投入了上述资源。除自如外,在这次疫情大考中,各长租公寓企业在协助社会治理层面积极探索解决方案。

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自如管家为社区送抗疫物资

“长租公寓,尤其是分散式长租公寓在社会治理层面已形成一股常态化力量。”业内专家表示。各长租公寓企业通过对线上技术的应用,提高专业组织运营能力,有效填补了房屋租赁市场治理的空白,改变了单一的“自上而下”的治理模式,为社会治理提供新方式、新渠道,推动了房屋租赁市场新格局的形成。

直击行业痛点,发力“品质租住”

中国人民大学国家发展与战略研究院副主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹此前表示,我国房屋租赁市场发展面临多重挑战。一方面,北京、上海、广州、深圳等一线城市及部分二线城市外地流动人口较多,房源供应不足;另一方面,市场上缺乏专业、集中式的租赁机构。“一家一户”的租赁带来了很多“麻烦”,如租期不稳定、租住体验感非常差等。

数据显示,目前我国房屋租赁市场房源总量约为0.87亿套,其中老旧房源占比达70%,给租房者带来的体验多是房源品质差、虚假房源多、租赁流程不规范等。

为此,长租公寓企业直击行业痛点,通过产品、服务、科技等多方面协同,助力从“住有所居”到“品质租住”的升级。

面对市场现状,自如等长租公寓企业通过提供统一装配及专业管理服务,降低业主的租赁管理成本,进一步盘活市场存量、提高住房资源利用率,有效增加了租赁供给。在以往服务的基础上,长租公寓企业还会配备管家及日常保洁、维修等服务,让用户租住体验更佳。

在房源真实性方面,长租公寓企业的真房源不仅指房源真实存在,还能保证租客“所见即所得”。在疫情防控期间,没有实地看房,仅通过线上视频或VR(虚拟现实)看房后即签约的租客日益增多。专家表示,长租公寓企业真房源给了租客敢于线上签约的信心。

在流程方面,自如等长租公寓企业依托技术优势,实现了全流程线上化,保障租房各环节的规范性。据了解,自如以互联网O2O(线上营销购买带动线下经营、消费)形式率先实现找房、签约、支付、租期服务、退租的全流程线上化,有效规避之前房屋租赁行业中普遍存在的价格和流程不透明问题,也让租房纠纷的解决变得有据可循。

建立信用档案,保障租客安全

数据显示,我国流动人口规模保持在2.5亿左右。这部分人群主要在一线和二线城市租房居住。如何对数量庞大的租客群体进行更好的信息管理、保障租客安全居住成为行业需要解决的难题。

在C2C(个人与个人之间的电子商务)模式下的传统房屋租赁市场中,由于缺乏统一的信息与交易记录管理,对不良租客的管控也缺乏抓手。自如自2011年诞生起,逐步促进房屋租赁市场向C2B2C(消费者到企业,再到消费者)模式转变。在这一模式下,自如充分通过线上化、智能化手段建立起信用体系管理系统。

自2016年起,自如联手芝麻信用等品牌,通过打通多平台壁垒,实现信息共享,从身份信息、履约历史、外部信用、租住行为4个方面为“自如客”建立了信用档案。

信用分让信用成为租客的无形资产,对房屋爱护、租约履行良好的租客会被激励;而有破坏房屋和违法行为的租客将被清退,无法继续租住。完善的信用信息极大提升了社会化治理效率,在承租人员信息摸底建档、各类安全隐患整治防范等工作中发挥了重要作用。

而在面对突发事件时,长租公寓企业的管理能力更发挥出其社会价值。疫情防控期间,自如在第一时间开启APP、小程序、公众号等渠道,在租客提交上报居住地、个人健康、返程日期等信息后,对租客做全面回访,确保每一位租客安全度过特殊时期。

“应对疫情这种突发状况,长租公寓企业反应速度快、措施有力,处理效果也很好,这得益于自如等企业在线上层面的持续投入和长久积累,这在传统租赁模式下是难以达到的。”有多年从业经验的房屋租赁从业者表示。

平衡供需两端,稳定居住消费市场

今年第一季度,虽然CPI同期上涨4.9%,但作为民生行业的居住消费市场保持了平稳。有分析人士认为,这与自如等长租公寓企业在市场供需方面起的平衡作用不无关系。

在用户端,为提振需求,自如等长租公寓企业接连推出“海燕计划”、“亿元补贴”等活动。针对毕业生群体,自如推出“海燕计划”,为毕业生提供“零首付、零押金、送搬家券”等优惠方案。针对城市租住人群,自如推出“亿元补贴”活动;对于指定的房源,符合相应条件的租客可以享受“租一年最高免2个月租金”。

用户端需求的提振也反哺供给端。疫情发生以来,用户端面临复工复产大考,成交量一度低迷。3~6月,成交量逐步走出“U”形底部,逐渐走高。相关数据显示,6月,北京普租房源的成交周期在40天左右,而长租公寓的成交周期仅在25天左右。

北京某房屋租赁机构的经纪人表示,今年租赁房屋空置期明显变长,有不少业主只能主动降价以求快速出租。“我手里一套位于地铁4号线北宫门站的一居室房源空置了将近3个月,业主将月租金降了1000元才成交。”这位经纪人说。

业主赵女士也有同感:“小区其他业主都降价了,你不降就显得比较高,出租周期肯定变长。”目前,赵女士正考虑将自家两居室的月租金从6200元降到5500元。“先租出去,合同到期后再看行情怎么样,这样可以避免一直空置一直损失。”

事实上,共克时艰已经成为业主与房屋租赁机构的共识。有业内人士表示,“长租企业与业主是鱼与水的关系,双方共生共荣,面对疫情影响下的供需关系变化,只有平等协商、互商互谅,才能够共同扛过去。”

相关负责人表示,目前,我国房屋租赁市场发展面临市场波动、社会治理等多重挑战,单纯依靠政府治理难免力所不逮,必须重视激发社会主体力量的积极性。专家分析称:“各长租公寓企业在优化租客信息管理、规范租赁市场及稳定租金水平方面提供了新思路、新办法,在一定程度上填补了社会治理空白,有利于助推构建共建共治共享的社会治理新格局。”

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