城市更新一般包括拆除重建、功能置换、综合整治三种类型，老旧小区改造是在原有规划和建筑框架基础上进行改造提升，它涉及所有这三种类型的更新，当前而言，拆除重建的类型情况不多，主要涉及功能置换和综合整治。这就决定了老旧小区改造面临不少难点，比如多产权结构增加了沟通协调难度、可改造利用空间不足、原有规划考虑不及导致空间利用低效等问题，而这些也直接影响社会资本参与老旧小区改造的积极性。
根据城市控规，老旧小区一般在用地性质、建设强度等方面都有详细严格的要求。一方面导入新的社区服务需要空间，老旧小区改造余地有限，另一方面居民改善提升的需求很强烈，怎么解决这个矛盾？这就需要发挥规划的支撑作用，在可操作的范围内规划要更有弹性，更加包容友好。事实上，很多老旧小区当时的规划也不符合现代城市发展需求，老旧小区改造要从城市更新和城市品质提升的角度进行长远谋划。
例如，不少城市的老旧小区在容积率上可能还有提升空间，在不突破容积率的情况下，是否可以考虑适当放宽限制增加配套空间？社区配套用房在规划里面是可以协调的。此外，还可以通过这种方式新增养老、配套商业甚至租赁物业等空间，以此产生的回报用来拓宽改造资金来源、构建社会资本参与的商业模式。
近期国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。需求是第一性的、刚性的，要通过这种方式让设计者以包容性规划者与社区行动者的姿态深度介入城市更新，修复传统社区公共空间短板引发的资源错配、人际疏离等痼疾。社区规划在城市规划中占有重要位置，相关部门机构要充分沟通、统筹推进，让规划下沉聚合到街道层面，进一步提升城市设计效能。
（作者系同济大学建筑与城市规划学院教授）
