龙湖集团（以下简称“龙湖”）是一家不像民企的民企，近日发布的半年报证明了这一点。平均借贷成本低至4.5%，和中海、华润等国企几乎处于同一水平；冠寓今年有望实现盈利，给租赁市场建设提振了信心；上半年销售额同比增长5.2%，跑赢绝大数同行……龙湖既有国企的稳健，又有民企的市场思维。

面对突如其来的疫情，以及行业的迭代变化，在8月26日召开的2020年中期业绩发布会上，龙湖说出了自己的思考。

冠寓今年有望实现盈利，龙湖模式启示行业

“今年我们的冠寓有望在净利层面开始盈利，当然这可能是一个微利状态，但这是一个好的开端。” 龙湖集团CEO邵明晓表示，龙湖计划今年冠寓开业10万间、收入20亿元。据了解，截至2020年6月底，冠寓已累计在30多个城市开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，比去年增长一个百分点。

冠寓今年或将有望盈利给整个租赁住房行业带来一道曙光。专家表示，今年突如其来的疫情，对租赁住房行业造成了很大影响，出租率下降、租客要求减免租金或退租、防疫成本增加等多重因素叠加，致使很多租赁住房企业现金流承压甚至破产。即使没有疫情影响，由于尚未形成成熟稳健的盈利模式，很多租赁住房企业面临着经营风险，比如近年来以乐伽公寓为代表的租赁住房企业相继“爆雷”，即使一些大型房企的租赁住房业务，也处于艰难探索中。冠寓的商业模式是如何跑通的？邵明晓表示，租赁住房业务对公司综合能力挑战很大，龙湖强大的运营团队，较低的融资成本，是冠寓业绩不断向好的保障。

疫情是一场对租赁住房企业运营能力的大考。疫情爆发之后，龙湖冠寓秉承“生命至上，租客至上”的理念，第一时间投入到疫情防控的战役中。比如，冠寓所有门店严格按照当地疾控中心等政府部门要求布置落实相关工作，所有门店医疗服务药箱备齐体温计、酒精消毒棉片、一次性口罩等物资，供租户需要时提供；对所有门店租客进行安全防护、疫情防控宣传，通过线上线下结合的形式，保证所有租户通知到位，防范到位。龙湖冠寓通过其强大的运营管理系统，取得了 “0感染”“0确诊” 的优异成绩。这无疑会进一步赢得租客的青睐，提高冠寓的出租率。

随着毕业季的到来，龙湖冠寓在历年毕业季专属活动的基础上，推出全新“住梦计划”，以更多的工作、实习机会及六大租房福利权益，助力城市青年成长与人才安居。在融资成本方面，上半年龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，这也给冠寓的发展注入源源不断的动力。

当下，国家正在大力推进住房租赁市场建设，住房和城乡建设部、财政部也开展了中央财政支持住房租赁市场发展试点，租购并举的住房制度正在逐步落地。“我们依然对租赁住房业务充满信心，它是龙湖一个非常重要的主航道业务。” 邵明晓表示，未来租赁住房业务会保持每年30%的收入增长，它将给龙湖带来持续的收益。

核心净利润同增12.1%，四大航道齐头并进

观点指数研究院数据显示，1-6月TOP100房企总销售金额51517.1亿元，同比下降3.2%。而龙湖实现了增长。半年报显示，龙湖上半年实现地产开发合同销售1111亿元，同比增长5.2%。对于这个明显高于行业平均水平的增长，邵明晓解释称，龙湖的布局主要聚焦在中国一线二线城市，以及中心城市的一些卫星城市，这些高能级城市具有很强的市场需求。

事实也确实如此。半年报显示，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在龙湖全集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。龙湖重仓长三角地区无疑为其业绩提供了强力保障。中共中央国务院印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》指出，长三角地区是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，以上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波等27个城市为中心区，覆盖国土面积35.8万平方公里。

合理的战略布局，为龙湖带来了稳健收益。1-6月，龙湖实现归属于股东的净利润为63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

在土地储备方面，上半年，龙湖新增53幅新地，首次进入唐山、肇庆、清远，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积为743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。截至2020年6月底，龙湖集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米。

“我们的备货是比较充足的，全年的可售货源达到4100亿，所以今年我们有信心完成2600亿的销售目标，销售目标不变。”邵明晓表示，从市场端来看，龙湖布局的城市下半年的销售情况应该还是不错的。

据了解，2020年下半年，龙湖集团针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，在售主力项目将达到211个，其中46个为全新项目，124个项目将推出新一期新业态产品。此外，截至2020年6月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积1770万平方米，这为未来利润持续稳定增长奠定坚实基础。

除了地产开发，龙湖商业运营、租赁住房、智慧服务板块也交上了一份可圈可点的答卷。2020年上半年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。上半年，龙湖智慧服务已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入24.9亿元（合并抵消后），业主满意度连续十一年超过90%。

财务稳健，龙湖定以制变

地产开发行业已然告别了高歌猛进的时代，尤其是受到今年疫情影响，行业格局、发展趋势加速转变。如何应对新挑战摆在了房企的面前。对此，龙湖给出了一个作为长跑选手的答案：定以制变，行以践言。

“这么多年以来，我们在传统的房地产行业里积累了一些基本能力，比如说抓好节奏、在预设的城市获取土地的能力，总体来说我们还是达成了预期。”邵明晓表示，在运营方面，龙湖建安成本的管控能力在行业内排在前列；开盘去化率在70%—80%之间，该指标在行业内也是排在前列的。

除了强大的大运营能力外，稳健可持续的财务能力，也是龙湖应对行业变化的重要“武器”。据了解，截至2020年6月底，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为51.4%，在手现金为784.0亿元。综合借贷总额1685.6亿元，平均借贷成本为年利率4.5%，平均贷款年限为6.45年。

一直以来，龙湖的借贷成本维持在较低水平，甚至和部分头部国有房企在一个水平。龙湖在融资上到底有什么诀窍？“其实也没有什么太多的诀窍，龙湖在融资上坚持底线策略和方法选择、渠道选择。” 龙湖首席财务官赵轶表示，在国内，龙湖主要选择融资债券和开发贷，因为这两个不仅量大，而且也是主流的融资方式，不会像非标、信托等受调控影响比较大。在国外，龙湖主要选择美元债和银团贷款。这四个渠道能够向龙湖提供非常充裕的资金。

“我们始终保有一定的余量，这是管理层的共识，以负债率倒推，永远不把公司逼到为了还钱去融资的处境。” 赵轶表示，只有拥有了自主选择权，才有底气说不，比如，龙湖现在连续四年把一年到期的负债控制在总债务10%左右，第二年基本上没有还款压力。在外币债务方面，龙湖从很多年前就开始设定外币债务上限，同时要求对外币债务的一半做调期，规避汇率的影响。

良好的信用也为龙湖获得低成本资金带来便利。“我们非常珍惜自己的信用，龙湖虽然是一家民企，即使是在2008年金融危机时银行主动提出可以展期帮助我们度过难关，我们依然没有选择展期，我们每一笔贷款要么到期还，要么提前还，而且大部分都是提前还。” 赵轶表示，龙湖的诚信迎来了一批坚定的金融机构的青睐。

据了解，龙湖是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令龙湖继续保持民营房企的最佳信用评级。

“媒体报道的关于房企融资的三道红线，龙湖都没有踩到。” 龙湖创始人吴亚军表示，这是对龙湖过去一直坚持财务自律的回馈，但是，龙湖并不因此沾沾自喜，接下来还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备。

战略笃定、高度自律、未雨绸缪，这些方法论让龙湖走过27个春秋，并迎接接下来的变化与挑战。