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聚焦、聚神、聚力:多措并举积极推进租赁住房建设之福州答卷
2020-12-23 10:21:34来源:中国建设报    作者:商志强 陈雅丽

2019年7月,福建省福州市入选第一批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。这一工作,如何推进?目前成果又如何?

崇尚实干、狠抓落实。福州市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,聚焦、聚神、聚力,通过构建完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,租赁住房试点工作取得明显成效,交出了福州答卷。

坚持用地导向

落实项目清单

福州市委市政府及福建省住房和城乡建设厅高度重视租赁住房试点工作。福州市委书记多次牵头研究租赁住房用地规划,市长牵头落实项目清单,推动项目落地。

科学分析市场需求,市住房保障和房产管理局牵头组织开展福州市住房租赁市场调查,科学分析城区住房租赁市场供需情况,确定2020~2022年试点项目共计60个地块、10.1万套、395万平方米的建设目标,按照新建、改建等多种筹集方式统筹安排,分年度明确目标任务,并初步落实了项目清单。

落实科学布局原则,福州市按照“优先保障五城区及高新区租赁用地需求,统筹兼顾其他七县(市)区项目建设”原则,科学均衡布局,落实项目用地。已落实项目中,五城区和高新区项目9.22万套,占比91%;其他七县(市)区项目0.88万套,占比9%。为方便群众出行,福州市尽量将租赁住房重点布局在地铁上盖和地铁延伸段等轨道交通可到达区域,减轻租房家庭出行成本。

优化设计导则

落实小户型建设标准

2020年7月,福州市出台《关于新建租赁住房项目规划设计工作导则》(以下简称《工作导则》),在严格套型配比、优化规划设计、区别人才保障范围三大方面进行了顶层设计。

在严格套型配比方面,《工作导则》明确,分区县实行“8:1:1”和“7:1:1:1”设计标准,中心城区新建租赁住房30、40、50平方米户型占比分别按不低于80%、不高于10%、不高于10%进行控制;七县(市)区30、40、50、60平方米户型占比分别按不低于70%、不高于10%、不高于10%、不高于10%进行控制。2020年计划建设3万套租赁住房中,30平方米左右户型约2.6万套,占比85%。

在优化规划设计上,《工作导则》提出,按照福州市住宅设计最低标准“内一外三”(二环以内日照一小时,二环以外日照三小时)控制租赁住房日照标准,按照每户0.1~0.2辆机动车标准配置机动车位,并严格落实租赁住房基本功能空间,30平方米以下户型除设置卧室、起居室和卫生间外,还应具备设置简单加热和排烟厨具的条件。

对于区别人才保障范围,《工作导则》要求,高校、产业园区配建的人才公寓向各类基础人才供应,坚持按租赁住房“小户型”要求组织建设。在马尾区,中国(福州)物联网产业创新发展中心配建的人才公寓有单人间(46平方米)、双人间(63平方米)。在长乐区,福州外语外贸学院配建的教师公寓楼,原规划设计中有部分80多平方米户型,《工作导则》出台后,学院立即按照“长乐区租赁住房套型建筑面积不超过60平方米”要求进行整改。

盘活存量用地

实现多渠道供给

2017年,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台,北京、上海、沈阳、南京等13个城市被列入利用集体土地建设租赁住房首批试点城市。2019年1月,福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市获批试点,试点城市扩容到18个。

近年来,福州市通过积极探索并落地实施集体用地公开出让、集体用地作价入股、工业用地新建、闲置工业用房改造、社会事业用地新建、商品住房用地竞自持、商品住房用地配建、整宗国有用地出让8种租赁住房土地供应模式,尤其注重盘活存量土地资源,实现了多渠道供给,稳步推进项目建设。

注重利用低效工业用地新建,鼓励利用城区低效工业用地新建租赁住房,按照一定优惠补缴土地差价款后,用地性质变更为住宅用地(租赁住房)。福州铭林钢塔钢构制造有限公司地处中心城区,后根据生产发展需要将厂区外迁至郊县,并利用原工业厂房地块新建租赁住房。该地块按照当前租赁住房用地市场评估价和工业用地评估价差值补交土地差价款后,用地性质变更为住宅用地(租赁住房),使用年限为70年。经测算,该项目综合开发成本不超过6000元/平方米,投资回报期18.2年,如果考虑中央财政补助因素,投资回报期12年。

注重利用闲置厂房改建,鼓励利用城区产业项目外迁后腾空的闲置房屋进行改造,经验收合格后作为租赁住房对外出租。福州数字内容产业园内原有的2栋制鞋企业旧厂房,在企业外迁后一直闲置,计划翻新改建为公寓。该项目参照住宅用地基准地价和土地级别,根据“用几年、补几年”原则,由企业缴交土地收益金,不改变土地性质。项目改造建成后面向园区员工出租。

注重利用配套建设用地及自有用地新建,鼓励工业园区利用配套建设用地、高校利用自有土地建设租赁住房,面向园区员工和高校教职员工出租。福州外语外贸学院在新校区建设中,利用自有配套用地建设4栋公寓楼,不需要缴纳土地费用,建成后面向学院及幼儿园教职员工出租,如有空余可以低于市场价格向周边学校或企业员工出租。

完善市场监管措施

推动市场健康发展

在完善市场监管层面,福州市通过建立健全土地招投标制度、土地出让金最高限价制度、租金指导价制度,坚持租赁住房低租金、可持续运营。

在创新完善土地招投标制度方面,集体用地建设租赁住房推行公开出让方式,通过“招拍挂”出让方式确定集体用地建设租赁住房竞得人,由村集体按实际出让地价回购租赁住房,分别办理村集体和竞得人产权登记,实现产权分割。

在实行土地出让最高限价制度上,集体租赁住房用地竞价达到租赁住房基准地价2倍后,转为“公开摇号”方式确定竞得人,合理控制地价成本。中心城区经营性用地全面推行溢价率达到30%后转为竞自持租赁住房模式。

在实行租金指导价制度方面,福州市要求租赁住房用地出让指导租金不得高于出让当年所在片区市场平均租金的90%,确保低租金运营。

加大政策支持力度

实行市场化运作

为缓解市场主体投资压力,福州市在着力落实财政“补”、金融“扶”、土地“减”等措施的基础上,通过鼓励和引导大型品牌房地产开发企业和专业住房租赁机构参与租赁住房建设管理,为实行租赁住房“低租金”提供了支持。主要包括用好财政补助、落实金融扶持、优化土地政策三方面具体举措:

在用好财政补助方面,租赁住房项目符合条件的,可申请中央财政支持租赁住房发展试点奖补资金,新建项目、改建项目、盘活存量项目补助分别为1000元/平方米、400元/平方米、100元/平方米,目前已发放2.88亿元。

在落实金融扶持方面,2020年5月9日,福州市与建设银行签订战略合作协议,未来3年,建设银行将提供不少于200亿元贷款,最低贷款年化利率4.25%,贷款期限最长25年。目前已累计批复住房租赁贷款4笔、9.96亿元,累计投放6.1亿元,已批待投放3.85亿元。

在优化土地政策方面,闲置工业厂房改造为租赁住房,按照“用几年、补几年”原则缴交土地收益金,办理建设审批手续,土地性质不变。

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