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去伪存真 房地产科技逐光2021
2021-01-20 10:39:49来源:中国建设报    作者:牛慧丽

“寻求突破”是所有房地产企业2020年乃至2021年的主旋律。继“信息化”“互联网化”之后,“科技化”成为商业战场中被频频提及的又一热词。房地产企业纷纷加快科技化转型步伐,打破行业天花板,探索全周期综合性竞争力,寻找下一个发展制高点。

诸多业内人士对《中国建设报·中国房地产》表示,此次新冠肺炎疫情对房地产企业来说是一次大浪淘沙、去伪存真的检验过程。新冠肺炎疫情触发了新的行业关注点,如健康科技、智能家具、导览系统以及新的公寓产品等。

过去:从“遗忘”到“热捧”

事实上,在很长一段时间里,科技一直被房地产行业所“遗忘”。

金融业作为先行者,在数字化领域广泛尝试了数字货币、科技化支付场景、精细化数据运营等创新手段。保险行业积极培育数字化能力,在渠道、产品、服务、风控、形态等方面加速迭代,增强竞争优势、实现高质量发展。

当教育、电商、汽车等产业纷纷发力,追求数字化转型,并实现进一步突破时,挑起国民经济支柱产业大梁的房地产行业却表现得颇为乏力。

过去几年,因为来钱慢,一些房地产企业对科技的态度还有些鄙夷。在业内人士看来,这些企业往往只看到短期变化,忽略了背后的长期发展。尤其是信息过多时,缺乏冷静思考。想做的事无法坚持,盲目追随短期趋势。

如今赚快钱已成为过去式。在这个充满不确定性的当下,房地产企业似乎已经达成共识。众多的房地产企业开始从资产类型的角度出发,对商业、物流、住宅等不同房地产类型有侧重地进行关注。如在商业客流分析、物流最后一公里交付以及房地产各环节与全流程的视角下,对投资决策、租赁交易、运营管理等环节赋能。

思维转变后会产生奇妙的化学反应。坐拥千亿元资产的房地产企业开始尝试数字化,用科技赋能房地产行业。

2020年,在TOP50的房地产企业中,六成数字化投入超1亿元。不难发现,过半数房地产企业的信息部门由副总裁亲自挂帅,换句话说很多房地产企业的CIO(首席信息官)坐到了副总裁的位置上。这在之前是不敢想的,因为房地产企业的技术部门从来都是配角中的配角。

房地产企业的醒悟,对于房地产科技创业者来说就像是上游拧开了水龙头,整个行业生态立刻丰沛了起来。

2019年年初,碧桂园提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”新定位,布局房地产、现代农业和机器人三大主业。碧桂园表示,当前新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,不断扩大的中等收入群体孕育着大量升级的消费需求。转型中的房地产企业,谁能抢先把准新的市场脉搏,谁就有较大可能在下半场竞争中脱颖而出。

“未来每一家公司都会是科技公司,万科必须为此做好准备。这是个九年计划,划分成三个阶段。现在正处于第一个打基础的三年,目前,已经在企业内部完成了一系列的布局。未来几年,万科研发的重点依旧是不动产科技。因为如果不拥抱科技,一定是死路一条。虽然拥抱科技必然走上一条布满荆棘的艰难之路,但是万科有信心、有勇气,也有决心。”万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO(首席执行官)朱保全表示。

绿地集团相关负责人认为,以5G(第五代移动通信技术)、大数据、云计算、人工智能、物联网为代表的前沿科技正在快速突破,并广泛且深入地向各行各业渗透。企业只有抓住机遇,紧紧拥抱科技才能在未来的市场竞争中占有一席之地。绿地集团目前大力发展科技创新产业,并依托科技创新推动传统产业转型升级。

在御风集团董事长、华本荣誉理事长冯仑看来,科技在后开发时代将会推动房地产行业格局发生变化。后开发时代的一个特点就是房地产跟科技的联系越来越密切。作为传统房地产企业,更要注重新兴科技,这样才能为客户提供更好的空间体验和价值服务。

他表示,后开发时代的科技公司主要有三大战场:交易环节、家居、底层数据。传统房地产企业应该在数字经济下把过去的历史、过去的业务进一步整合好,才能适应数字化时代。

现在:从技术应用到成果转化

在互联网时代,房地产行业迎来了新的发展与变革,给房地产企业与消费者带来了全新的模式与体验。

随着市场消费升级,用户服务需求增强、创新技术应用普及,VR(虚拟现实技术)看房、大数据与云端管理、智能硬件等逐步引入,房地产行业的变革已经来临。

其中,“物联网+房地产”成为房地产后服务时代风口而受到关注。

房地产行业拥有同物联网应用场景资源和智能硬件高效整合的天然优势。同时,物联网又是能够推动房地产行业向“智能”服务化、运营化转型的有力推手。业内人士认为,一个是老牌的支柱产业,一个是被视为未来带动经济增长的发动机,房地产与物联网的结合,是新时期下的大势所趋。

另一个值得关注的趋势是,营销“黑科技”在房地产行业持续盛行。

近年来,房地产营销发生翻天覆地的变化。为吸引客流,房地产商绞尽脑汁,引入了大量科技。资料显示,VR技术可以实现虚拟样板间、虚拟沙盘、虚拟售楼处、虚拟选房系统等功能。在项目没有任何实体的情况下,戴上穿戴设备,客户就可以“进入”到售楼处、沙盘、样板间,甚至可以选择房源。而且VR看房不受空间限制,可轻松实现“远程看房”“跨国看房”。

除去VR、AR(增强现实)技术,线下智能体验空间、房地产数字展厅也一度盛行,旨在为参观者提供一个沉浸式、多维感知、愉悦新颖的数字化体验空间,向受众全面地展示房地产个案的规划设计、商业价值、升值空间及发展前景。

而事实上,虽然行业变革已经到来,但突如其来的新冠肺炎疫情让房地产科技的地位更加凸显。

2020年10月,习近平总书记在《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》一文中指出,这次疫情防控对我国科技界是一次真刀真枪的检验。科技战线既显了身手,也露了短板。要优化科技资源布局,提升科技创新能力,走出一条符合我国国情的科技研发道路。

要创新科技成果转化机制,发挥企业主体作用和政府统筹作用,促进资金、技术、应用、市场等要素对接,努力解决基础研究“最先一公里”和成果转化、市场应用“最后一公里”有机衔接问题,打通产学研创新链、价值链。

仲量联行发布的研究报告《鼠标+水泥:房地产科技日益增长的影响力》显示,亚太地区房地产科技初创企业获得的投资超过欧美地区的同类企业。

就中国市场情况而言,从2013年以来开始融资的初创企业中,超过一半的企业面向经纪和租赁行业,为房地产业主和投资者等提供服务。同时,随着智慧城市的崛起,3D打印、机器人和无人机等科技也逐渐应用于房地产行业。中国房地产科技应用的影响力在持续增长。

在广泛开展高校和科技巨头合作基础上,碧桂园高科技产业也获得了阶段性成果。

作为碧桂园旗下的初创型企业,广东博智林机器人有限公司(以下简称“博智林”)副总裁刘震表示,“建筑行业和农业一样,是信息化、自动化、智能化水平比较低的行业。博智林要做的研发很多。”据其介绍,目前围绕推进建筑机器人及相关施工设备、新型装配式建筑构件及自动化生产线等领域,博智林搭建系统化研发制造应用体系,形成了一系列的工作成果,并且在打造高层次人才队伍、实施智能制造布局等方面取得初步成效。

刘震表示,目前,博智林有近50款建筑机器人正在研发,其中四款实现商业化,以租售的形式为建筑业企业提供服务。

此外,博智林针对建筑机器人的核心算法和核心零部件进行大量的自主研发,取得了良好的进展。“包括机器人的控制器、六轴协作机械臂,都实现了量产。其中,机械臂完成了超过100台的交付。”刘震说,目前全球的协作机械臂产业还是蓝海的状态,全球最大的协作机械臂厂商一年的销量也就是几千台,博智林已经有500台的订单在签订之中。未来,希望博智林能够为机械臂“顺德造”“佛山造”作出贡献。

成立于2014年的奇志科技,以建造环节的智能化升级为切入点,通过提供无人机数据服务,为房地产企业在拿地、设计规划、土石方工程管理、工程进度管理等环节的关键决策提供数据支撑,保证在建项目的进度、质量、安全。

事实上,在项目条件愈发复杂、对数据依赖越来越强的行业现状面前,大数据应用贯穿房地产产业链,增量市场转向存量市场已成为必然趋势。

比如,通过大数据对区域人口的实际规模,家庭的实际收入水平、消费情况、支出结构、存款还款等信息进行分析,从而判断需求、预测偏好等。现阶段,大数据已渗透到房地产行业的方方面面。

每个人既是数据需求者,同时也是数据的提供者。房地产企业不仅仅需要别人的数据,自己也有很多有用的数据。相关专家表示,未来,行业内部与行业外部数据的融合化、智能化将成为趋势。

截至目前,奇志科技的无人机数据服务已在万科、保利、华夏幸福、美的置业、龙光地产、蓝光、融创等房地产企业的500多个项目中落地。

未来:从营销噱头到价值创造

无论是关注房地产科技领域的投资人、一线创业者、房地产科技社群的运营方,还是行业专家、研究者,都表示出对全球房地产科技投资风向的高度关注。就像新冠肺炎疫情会在世界范围内对房地产行业造成影响一样,房地产科技领域的发展与波动也会是国际性、跨区域的。

新冠肺炎疫情的到来并没有打击行业的信心,反倒催生了更多切中要害的讨论。有观点认为,从短期来看,新冠肺炎疫情会对房地产科技的不同领域产生冲击。从长期来看,房地产科技的发展轨迹会与宏观经济周期保持一致。

一方面,新冠肺炎疫情将进一步加速行业洗牌。数据显示,2019年中国数字经济总量达到了35.8亿元,占整个GDP的比重约36.2%,预计2023年将跃升至51%左右。毋庸置疑,在全球数字化浪潮中,数字化转型已从企业的选择题变成了必答题,是科技提速大背景下企业保持稳定增长、免遭市场大浪淘沙的关键一环。

另一方面,在这个充满不确定性的时代,更需要冷静下来去认真思考。要投入更多的精力与时间去关注市场动态,吸纳多样的信息与观点,才能激发更有价值的交流,为行业创造更持久的健康环境。

需要正视的是,当战“疫”成为2020年的主旋律,人们似乎忽略了一个问题,不是所有问题都是疫情带来的,只是疫情加速了某些问题的暴露。崭新的2021年是一个很好的契机,让企业反思是否能为社会创造切实的价值,以及其商业模式在面临衰退周期时是否具备抗风险能力。

“要警惕那些伪装成科技公司的房地产企业。”业内人士表示,长远来看,房地产科技的发展前景是乐观的。但短期内,投资者对于房地产科技初创公司的估值会有较大偏差。那些伪装成科技公司的房地产企业确实被高估了。例如,一些做短租业务的企业以及拥有实体空间的社交俱乐部。

科技的本质是服务行业、服务用户。有观点认为,房地产行业本身是服务性行业,而科技是人创造的,归根到底是工具。如何借助科技促进行业更健康、更持续地发展,以及更好地提升用户体验,是“房地产科技”的本质,而不是以“科技”作为营销噱头来开展投机行为。

有从业人士表示出担忧,基于房地产行业十分传统,现有的创新点还十分有限,大企业也许会因为长期以来的行业模式否定大量的创新想法。


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