中国步入城市更新阶段，底层逻辑随之改变。短线投机几近穷途末路，长期运营方为正道沧桑。中国房地产和中国物业唯有坚持长期主义，以运营服务为城市赋能，才能与城共生、基业长青。中国建设报/中国建设新闻网重磅推出《城市赋能启示录》，深入一线、博观约取，以城市视角洞悉未来。

“昔览天水是图时，不信名山能并美。今登济城望两山，初谓何人解图此。因命邮致封章便，真迹携来聊比似。始信笔灵合地灵，当前印证得神髓。”有一副千古不朽的绝世名画曾令乾隆皇帝数次题跋，并御笔将“鹊华秋色”四个字题写于引首，加有“神品”“乾隆御览之宝”“古稀天子”“太上皇帝”等多枚玺印。这副绝世画卷《鹊华秋色图》正是出自元代名士赵孟頫之手，画中的形似花骨朵的孤秀山峰即是位于济南东北角的华不注山。

斗转星移、时过境迁，在过去很多年里，其山脚下片区更是成为迄今为止山东省体量最大、难度最高的棚户区和城中村。

央企中海地产顺应济南棚户区改造发展的东风，采用一二级联动机制，形成“同步拆迁、同步建设、封闭运行、简化程序”的华山开发模式。在此种模式下，政府、平台、中海充分发挥和调动积极性、主动性和能动性，拆除各类建筑424.3万平方米，涉及华山街道22个行政村，其中3个村涉及耕地征用，19个村需整体拆除。整个片区共拆迁11670户，回迁安置2.4万人。

在央企中海地产介入华山片区改造前，这个被称为济南史上难度最大的项目，生态破坏严重、文化氛围式微、民生基础薄弱，更新难度巨大，对开发方的各项能力要求也极高。

山东省、济南市以及中海地产等多方通力合作、攻坚克难，历经近5年的系统性修复，占地4000亩的华山湖湿地公园初具雏形。也就在同时，华山片区的安置房集中正式交付，安置居民已全部回迁完毕。昔日缺乏产业支撑又贫困混乱的华山片区，重现《鹊华秋色图》的华山风光，从令人唏嘘叹息的衰败之地成功晋升为全城网红打卡的向往之地。一衰一盛之间，正是国家强盛、济南崛起的生动写照。

回看中海地产在城市更新上的责任担当和综合能力，无不渗透出央企对“筑城”的全盘思考和社会责任。中海地产的价值更在于它对城市的赋能。一个卓越的房地产开发企业不仅仅是“拿地盖房”那么简单，而是站在城市的高度，对城市生活方式与人居价值进行更新与再造。

事实上，城市更新作为各类矛盾的交汇点，一直是一道高难度综合题。没有金刚钻，怎揽瓷器活？中海是如何攻坚如此大体量的城市更新项目的？

“当前城市发展阶段进入更新期，许多房企都在城市更新项目面前犹豫不决。面对这道难题，作为央企，中海地产始终把社会责任摆在首位。集团高度重视并且长期看好济南这座城市，因此我们在市委市政府领导下攻坚克难、投入巨大精力，全方位系统性参与华山片区城市更新与复兴，让华山成为济南人的美丽山水、幸福家园。”在中海地产济南公司总经理孙亚茜表示，城市更新是一项复杂的系统性工程，中海在进行城市更新时十分注重五大关键能力。

中海地产济南公司总经理孙亚茜

规划定位能力。基于片区项目本身的背景，中海在充分把握传承片区自身资源优势和文脉历史的基础上进行规划、定位，同时确保更新后的城市片区富有时代性，复其所有、兴其所无，成为城市全域发展的驱动引擎。

资金平衡能力。在更新过程中，中海构建起了“投资—建设—运营”一体化的能力体系。在投资上，一是保证大规模资金投入，二是具备低成本融资渠道，三是过程成本管控。在产出上，结合片区内项目性质差异，制定不同的资金周转策略。例如济南华山片区的建设工程量较大，部分工程又需在前期开发过程中见到成效，这对前期的融资及后期的现金回流都提出了严峻挑战。中海在开发过程中，选择使部分项目先“活”起来，先利用落地项目产生的经济效益回流部分现金，为项目后续开发奠定了现金流基础。

建设运营能力。对城市更新来说，“运营”才是关键。孙亚茜表示，为了配合不断升级城市配套运营服务需求，中海在济南华山片区改造过程中，凭借集团产业资源，在项目中引进旗下 “环宇系”高端大型综合性商业中心，为后期商业运营奠定了高质量起点，成为复兴城市活力的产业动力源。孙亚茜认为，未来的城市开发运营，将更加注重创新性技术应用能力。据介绍，济南·华山片区改造项目采用装配式建筑，使用装配式叠合板、轻质内隔墙板等建筑工业化技术，明显加快产业装配效率并节约了劳动力成本，同时更好地提升了绿色水平和建筑品质。

统筹协调能力。在推动更新过程中面临的所有困局，都是对开发企业统筹协调能力的一大考验，而具备有效工作方法与完善协调机制则更有利于项目推进。因此中海地产确立了三项原则。第一，能够正确处理与各利益主体的关系，有效避免出现负面性的民生事件。第二，对政策理解透彻，对城市更新理解到位。第三，管理团队专业度要求高，项目推进效率要快。在华山片区的开发建设中，中海主动出击，统筹市、区两级政府各方协调力量，推动市政府按照"市区联动、区为主体”的原则成立了专门的开发建设领导小组，采取以该项目所属的城区为拆迁安置和土地征收的主体，项目封闭运行的策略；推动区为主体，充分调动和发挥区政府的积极性、主动性和能动性，也是华山片区拆迁等工作能够比较顺利推进的关键。

文化生态打造能力。“在城市发展过程中，如何为其注入‘灵魂’是最难的一道题。”孙亚茜对表示，传承当地的特色文化和产业特征，创造城市新的商业价值和文化新地标，并提升城市文化创意设计的软实力，是城市更新实施主体最需要考虑的问题。在此过程中，最大的考验是对历史文化和生态修复及产业化能力。城市更新绝不是以新城湮没旧城，更不是以商业湮没人文。“要依托现有山水脉络等独特风光、让城市融入大自然；让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁”，才是城市更新与复兴的精髓要义。

“兹山何峻秀，绿翠如芙蓉”。经过近5年的系统性治理和修复，如今“花骨朵”般的华不注山出水芙蓉耸立在相当于四个大明湖面积大小的碧波之中，让世人能够再度领略华山胜景的美好与传奇，感念国家的强盛和城市的进步。