刚闭幕的全国住房城乡建设工作会议为2024年的住房和房地产工作指明了方向，更让我们深入思考房子作为根本对象、人作为根本目的、政府和市场作为根本手段等一系列重大系统性问题，处理好这些关系，将更好地促进房地产市场健康发展。

处理好新房与旧房的关系

中国住房已经进入新建和存量并存时代。按照“七普”数据测算，城镇至少有300亿平方米住房存量。将住房存量维护好、更新改造好，实现住房高质量发展，是一项持续而重要的工作。全国住房城乡建设工作会议明确，要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。

一是借助住房综合调查，系统了解更新改造需求。全国住房城乡建设工作会议提出，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，下力气建设好房子，像汽车行业打造电动汽车一样，在住房领域创造一个新赛道。依据我们团队开展的关于住房高质量发展评价指标体系研究，住房体检可结合住房综合调查进行，这是持续了解居住现状、住房性能及更新改造需求的重要手段。

二是创新更新改造机制，建设好社区。住宅的更新改造历来是一个难题。无论是加装一部电梯、新建一个停车场，还是住宅维修资金的使用，都需要集体行动。更新改造过程中，哪些是老百姓的权利，哪些是政府的责任？如何推进社区治理和邻里关系重建，建设真正和谐美好的“好社区”？这些都值得探索，也亟须制度创新。

协调好支付能力和生命周期需要的关系

对住房进行全生命周期维护，终究还是要为人的全生命周期服务。真正的住房需求，是人的生命周期需要和支付能力叠加的结果。年轻人都喜欢去大都市且倾向于租房，因为支付能力有限，且方便、灵活；结婚生孩子时，希望住房更加稳定且自由；随着孩子数量增加，还要换大房子；步入老年，孩子们长大离巢后，又希望换回小房或去适宜养老之地居住。我国的住房服务，必须兼顾这种生命周期需要。

一是更好地覆盖新市民需要。为解决新市民、青年人住房结构性供给不足问题，2021年，党中央要求建设保障性租赁住房。“多主体供给、多渠道保障”的局面迅速在人口流入城市形成，有效缓解新市民、青年人住房需求。中央提出建设配售型保障房，恰逢其时，让工薪收入群体逐步实现“居者有其屋”，消除买不起商品房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

二是更好地覆盖农民工需求。全国住房城乡建设工作会议强调，加快解决农民工住房问题。2021年保障性租赁住房建设关于“一张床”的要求，主要针对农民工。上海于2020年开始建设“新时代城市建设者管理者之家”，主要定向供应建筑、环卫、家政等城市一线施工、维护、服务等人员。

把握好市场与政府的关系

一是构建更加完善的房地产市场制度。全国住房城乡建设工作会议强调，要“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。针对这个新形势，短期要“稳定房地产市场”“重拳整治房地产市场秩序”；长远看，要构建更加完善的房地产市场制度，让市场更好地发挥自我调节作用。过去，不规范的租金贷曾造成租赁交易风险。现在，有必要通过加强预售资金监管、提高预售建筑完工比例、推进现房销售等措施，让销售环节更加风险共担，让公平交易机制更好地发挥作用。

二是处理好保障房与市场的关系。配售型保障房出台后，大家关心“建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列问题。首先，可依托市场机制，政府搭台、市场唱戏。保障性租赁住房用此办法取得了成功，一批租赁品牌在成长，配售型保障房也可以从中借鉴相关经验。其次，要处理好保障房与商品房之间的关系。从一二线城市商品房销售情况来看，“换车容易上车难”，商品房销售主要以改善型为主，配售型保障房应主要帮助工薪家庭“上车”。因此，配售型保障房保刚需和市场商品房升级换代之间有序衔接，显得至关重要。

作者系中央党校（国家行政学院）社会和生态文明教研部教授