春节即将来临，有些业主委员会自行管理小区为业主“分红”再次成为媒体焦点，引起业主热议。

业主委员会自行管理，是物业管理选项之一

长期以来，由开发建设单位选定物业服务企业管理小区是全国多数小区的现状。

不少开发建设单位选定物业服务企业的小区，物业服务企业作为开发商地产品牌竞争的重要内容。但是也有不少小区业主大会成立难、开会难乃至长期陷于物业服务低质低价的恶性循环。

相比整体委托物业服务企业管理，业主委员会自行管理，小区电梯、消防、保安、清洁、绿化等专业外包日常服务的品质差异不大。一般情况下，接受整体委托的大型物业服务企业对各专业外包商的各种条件要求较高，但价格也相对较高，一般中小型物业服务企业，其专业外包商的品质与价格把关能力，并不一定比业主委员会或职业经理人更高。业主委员会自行管理，成为不少小区业主的可行选项。

是否业主委员会自管，与“分红”无关

一些业主委员会自行管理的小区，年底领钱领物、集体“分红”的镜头，每年都会引起媒体聚焦和市民热议。业主委员会自行管理小区，本来只是小区业主可行的选项之一，但“物以稀为贵”的背后，折射更多的是各小区业主们对于自主选聘物业企业或决定是否自行管理的法定权利落实的期盼。

其实，小区是否每年“分红”与业主委员会是否自行管理无关，而是与小区业主资金的管理权，特别是公共收益的管理权能否依法由业主掌握密切相关。

在任何小区，无论所谓的包干制还是酬金制，只要业主大会能有效成立、有效开会、有效依法发挥决策权，都可以决定对于公共场地租金、广告费等公共收益进行业主“分红”，是否实行业主“分红”以及“分红”的金额是高是低，与业主委员会是否自行管理没有关系。

业主现金“分红”与累积维修金和降低物业费

任何一个住宅小区，都需要面对物业费高低、公共收益多少、维修金累积与使用等同样的问题。小区“分红”的资金来源即共用部位和设施设备的经营所得收益，应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

从房屋设施设备维护以及房屋养老的角度，如果一个小区电梯消防等维护维修都没有问题，外墙漏水维修等都没有问题，“房屋养老金”的累积也足够使用，对结余的资金直接“分红”给业主，是合情合理、应有之意。但是如果没有做到共用部位和设施设备的充分维修维护，就直接“分红”，有违常理而且本末倒置。

物业企业的“专业”价值，不只是服务分包

从物业服务行业来看，将公共收益依法交由业主委员会分配，或者承诺通过业主网络平台获取的经营利润扣除成本完全捐献给小区用作公共维修资金，而不是直接向全体业主现金“分红”，成为部分优质物业公司的选择。

物业服务的本质在于共用部位和设施设备的维护维修和保值增值，物业企业日常服务牵涉的保洁、保安、绿化、消防乃至财务等，都可以通过已经充分市场化的各种专项服务分包实现，而牵涉共用部位和设施设备维修养护，小修养护与大修中修之间目前缺乏明确的界限，很多小区“小病不治养成大病”成了比较普遍的问题。

从小区服务和管理的难度来看，小区共用部位设施设备的大修中修，比物业服务各种分包服务内容和各类小修养护难度系数更高，专项维修资金使用的法定权利虽然在业主大会和业主委员会，但其实更需要物业服务企业的专业支持。物业服务企业对于小区大修中修需求，能否通过预防性维护小修未雨绸缪减少大修中修数量，能否协助业主委员会组织公开招标邀标选到性价比更高的可靠工程商，能否熟悉政府代管维修金的各种使用要求进而充分协助业主大会召开与办理申报，都是物业企业能否“专业服务”的重要标准。

业主委员会与物业企业管理的市场化公平竞争

小区由业主委员会自行管理或者由物业公司专业服务，目标都应该是为业主提供性价比更高的服务，归根到底都是为了提高业主居住生活品质，实现小区共用部位和设施设备保值增值。

与是否现金“分红”相比，更需要关注的是业主委员会自行管理作为物权法法定的小区管理服务方式之一，应当与物业企业管理服务实现市场化的公平竞争，进一步落实国家取消物业服务企业资质的行政审核加强市场竞争的改革方向。

具体而言，就是为业主委员会自行管理小区与物业企业服务小区，确立法律法规和行政监管的统一标准：

首先，业主大会授权业委会自行管理小区，应当像物业服务企业管理一样，具有独立的统一社会信用代码，具有同样的经营管理、税务、人事等必要权利。

其次，业主委员会自行管理小区，应当像物业服务企业管理一样，接受同样的财务、税务监管。业主委员会自行管理小区，应当明确按照非营利组织会计制度准则，必须聘请专职或者兼职的专业会计制作并公布财务账目，接受政府主管部门的财务和税务检查监督。与此相应，对业主委员会收取或物业服务企业代收代管的物业费应该同样按照集体内部资金不予征收“增值税”或“所得税”，对于业主委员会或物业服务企业获得的场地租金、外来车辆停放等经营收入应当统一征收增值税和所得税。

最后，业主委员会自行管理小区与物业服务企业管理，同样应当与业主大会签订服务管理的合同协议，具体的服务内容、费用标准、质量要求、业主如何监督、如何考核、是否设定期限等等，都应当由业主大会作出明确规定或约定。